最近，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行ABS產(chǎn)品數(shù)量明顯增多。7月6日，上海薇捷企業(yè)管理有限公司作為原始權(quán)益人的世茂-華能-開(kāi)源住房租賃信托受益權(quán)資產(chǎn)支持
最近，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行ABS產(chǎn)品數(shù)量明顯增多。7月6日，上海薇捷企業(yè)管理有限公司作為原始權(quán)益人的“世茂-華能-開(kāi)源住房租賃信托受益權(quán)資產(chǎn)支持專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃”在上海證券交易所成功發(fā)行，該項(xiàng)目是全國(guó)首單住房租賃儲(chǔ)架式租金ABS項(xiàng)目。此前，恒大首單租賃住房ABS獲批，規(guī)模高達(dá)100億元。
據(jù)天風(fēng)證券估算，目前銀行間、交易所、報(bào)價(jià)系統(tǒng)共發(fā)行地產(chǎn)類(lèi)ABS產(chǎn)品達(dá)4157.09億元，存續(xù)余額3600億元。其中，房地產(chǎn)企業(yè)ABS融資約為3200億元，占比為77%。從發(fā)行量看，地產(chǎn)ABS從2016年開(kāi)始放量發(fā)行，2016年發(fā)行量突破1000億元。2017年、2018年仍保持較高增速，2017年發(fā)行量達(dá)1782億元，2018年上半年發(fā)行量達(dá)953億元。
房企為何偏愛(ài)ABS這類(lèi)產(chǎn)品?一方面，房地產(chǎn)企業(yè)過(guò)去不合理的融資渠道正在被逐漸規(guī)范和限制。國(guó)家發(fā)改委、財(cái)政部日前聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于完善市場(chǎng)約束機(jī)制嚴(yán)格防范外債風(fēng)險(xiǎn)和地方債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的通知》。國(guó)家發(fā)改委有關(guān)部門(mén)負(fù)責(zé)人表示，已注意到部分企業(yè)尤其是房地產(chǎn)、地方政府融資平臺(tái)等企業(yè)外債發(fā)行規(guī)模有所增加，需要不斷改進(jìn)完善企業(yè)境外發(fā)債備案登記工作，同時(shí)引導(dǎo)規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)境外發(fā)債資金投向，房地產(chǎn)企業(yè)境外發(fā)債主要用于償還到期債務(wù)，避免債務(wù)違約，限制房地產(chǎn)企業(yè)外債資金投資境內(nèi)外房地產(chǎn)項(xiàng)目、補(bǔ)充運(yùn)營(yíng)資金等。這意味著，監(jiān)管部門(mén)已注意到房地產(chǎn)企業(yè)外債發(fā)行規(guī)模有所增加等問(wèn)題，正在積極引導(dǎo)規(guī)范房企境外發(fā)債資金投向。
同時(shí)，國(guó)家鼓勵(lì)住房租賃資產(chǎn)證券化發(fā)展。今年4月份，中國(guó)證監(jiān)會(huì)、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于推進(jìn)住房租賃資產(chǎn)證券化相關(guān)工作的通知》，一系列住房租賃資產(chǎn)證券化產(chǎn)品據(jù)此獲得了發(fā)展良機(jī)。東吳證券分析師周岳認(rèn)為，新規(guī)不僅有助于盤(pán)活住房租賃存量資產(chǎn)、加快資金回收、提高資金使用效率，而且有利于降低住房租賃企業(yè)的杠桿率，服務(wù)行業(yè)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，促進(jìn)形成金融和房地產(chǎn)良性循環(huán)。此外，還可豐富資本市場(chǎng)產(chǎn)品供給，滿(mǎn)足投資者多元化的投資需求。
另一方面，ABS產(chǎn)品自身具有優(yōu)勢(shì)。所謂ABS是資產(chǎn)證券化的一種形式，是指將一個(gè)或一組流動(dòng)性較差但預(yù)計(jì)能產(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金流的資產(chǎn)，通過(guò)一系列的結(jié)構(gòu)安排和組合，對(duì)其風(fēng)險(xiǎn)和收益實(shí)行分割重組，并實(shí)施一定的信用增級(jí)，從而將資產(chǎn)的預(yù)期現(xiàn)金流轉(zhuǎn)換成流通性和信用等級(jí)較高的金融產(chǎn)品的過(guò)程。
目前，國(guó)內(nèi)資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)主要分為三種模式：中國(guó)證監(jiān)會(huì)監(jiān)管的證券公司及基金管理公司子公司資產(chǎn)支持專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃，即企業(yè)資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)(ABS);中國(guó)銀保監(jiān)會(huì)和中國(guó)人民銀行監(jiān)管的信貸資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù);銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)監(jiān)管的資產(chǎn)支持票據(jù)業(yè)務(wù)(ABN)。
隨著2014年底《證券公司及基金管理公司子公司資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)管理規(guī)定》《資產(chǎn)支持專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃備案管理辦法》等新規(guī)的發(fā)布，ABS業(yè)務(wù)明確改為“事后備案制+基礎(chǔ)資產(chǎn)負(fù)面清單管理制度”，ABS發(fā)行的便利性開(kāi)始吸引更多企業(yè)加入其中，成為重要的融資工具之一。
目前，房企用于證券化的現(xiàn)金流主要有以下幾種來(lái)源：房企對(duì)供應(yīng)商等債權(quán)人的欠款、房屋銷(xiāo)售收入、房屋租金收入、物業(yè)費(fèi)收入(主要是住宅類(lèi))。根據(jù)基礎(chǔ)資產(chǎn)的性質(zhì)，目前的地產(chǎn)ABS可分為6類(lèi)：房企債務(wù)、購(gòu)房尾款、未來(lái)銷(xiāo)售收入、物業(yè)服務(wù)費(fèi)、商業(yè)物業(yè)收益、住房租金。其中，前2類(lèi)為現(xiàn)時(shí)債權(quán)ABS、后4類(lèi)為收益權(quán)ABS。
天風(fēng)證券分析師孫彬彬認(rèn)為，今年以來(lái)，在房企信用債發(fā)行規(guī)模大幅縮水的情況下，ABS融資仍熱度不減，說(shuō)明ABS對(duì)房企融資越來(lái)越重要，這一相對(duì)寬松的融資方式有望成為未來(lái)規(guī)范房企發(fā)展的利器之一。
