前兩年，金融機(jī)構(gòu)來(lái)企業(yè)洽談業(yè)務(wù)，都是融資部門(mén)或CFO出面接待，最近就需要老板親自出馬了。近日，某上市房企相關(guān)負(fù)責(zé)人向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記
“前兩年，金融機(jī)構(gòu)來(lái)企業(yè)洽談業(yè)務(wù)，都是融資部門(mén)或CFO出面接待，最近就需要老板親自出馬了。”近日，某上市房企相關(guān)負(fù)責(zé)人向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示。該人士對(duì)今年企業(yè)的融資壓力深有體會(huì)，以至于房企與金融機(jī)構(gòu)接洽時(shí)，接待的級(jí)別和規(guī)格都在提升。
近期，審計(jì)署、央行、發(fā)改委密集釋放房地產(chǎn)融資層面的利空消息，直指銀行貸款和海外發(fā)債。這意味著，已持續(xù)收緊了兩年的融資政策，將可能迎來(lái)新一輪加碼。
在樓市調(diào)控中步步退讓的房企，正面臨“前后夾擊”的局面。一方面，銷(xiāo)售回款、海外發(fā)債、私募、銀行貸款等融資渠道大大受限，令企業(yè)的資金壓力進(jìn)一步提升;另一方面，償債高峰期將在今年下半年出現(xiàn)，如何填補(bǔ)缺口將成為首要難題。
多重壓力之下，房企正在展開(kāi)自救。有分析認(rèn)為，“老板親自出馬”代表了企業(yè)姿態(tài)的變化，這可能導(dǎo)致企業(yè)策略出現(xiàn)一系列調(diào)整，并將體現(xiàn)在投資、拿地、開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售等各個(gè)環(huán)節(jié)。
監(jiān)管層釋放從緊信號(hào)
近期，監(jiān)管層對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行了一輪密集表態(tài)，其中不少內(nèi)容直接指向房企融資。
6月20日，國(guó)家審計(jì)署發(fā)布報(bào)告指出，9家大型國(guó)有銀行違規(guī)向房地產(chǎn)行業(yè)提供融資360.87億元，抽查的個(gè)人消費(fèi)貸款中也有部分實(shí)際流入樓市股市。
6月25日，央行發(fā)布報(bào)告指出，“一些房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債率較高，償債壓力較大”。
6月27日，發(fā)改委負(fù)責(zé)人在答記者問(wèn)時(shí)強(qiáng)調(diào)，“部分企業(yè)尤其是房地產(chǎn)、地方政府融資平臺(tái)等企業(yè)外債發(fā)行規(guī)模有所增加。這些企業(yè)評(píng)級(jí)情況參差不齊，有的經(jīng)營(yíng)收入和利潤(rùn)不高，自身實(shí)力有限，但申請(qǐng)備案登記的外債規(guī)模偏大，動(dòng)輒五六億美元，甚至高達(dá)數(shù)十億美元，申請(qǐng)發(fā)債規(guī)模與自身實(shí)力不相匹配。有的缺乏以項(xiàng)目本身收入償還貸款的能力。部分企業(yè)由于沒(méi)有外匯收入來(lái)源，抵御匯率波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)能力較弱。”
在此之前，已有十多家房企發(fā)債遭遇中止，涉及碧桂園、龍湖、富力、合生等大型房企。
6月28日，住建部等七部委聯(lián)合開(kāi)展治理房地產(chǎn)市場(chǎng)亂象專(zhuān)項(xiàng)行動(dòng)。雖未直接提及房地產(chǎn)融資，但整治內(nèi)容中包括“違規(guī)銷(xiāo)售”，被認(rèn)為將對(duì)房企的定金和預(yù)售款來(lái)源產(chǎn)生影響。在長(zhǎng)沙于6月25日出臺(tái)的調(diào)控措施中，同樣有著“嚴(yán)禁收取認(rèn)籌金”的說(shuō)法。
這一輪表態(tài)是過(guò)去兩年來(lái)融資政策不斷收緊的延續(xù)。從2016年以來(lái)，在樓市調(diào)控政策收緊的大框架下，監(jiān)管層分別對(duì)私募、發(fā)債、信托、銀行等融資渠道做出限制，使得房企的資金來(lái)源不斷收窄。
華創(chuàng)證券指出，2015年和2016年，房企的主要資金來(lái)源為境內(nèi)發(fā)債。到2017年，該渠道逐漸被ABS和中票所替代，發(fā)債也轉(zhuǎn)向海外。進(jìn)入2018年，海外融資也大大受限，前5月房企利用外資規(guī)模下降了76.2%。
在日趨嚴(yán)厲的監(jiān)管下，企業(yè)的融資成本不斷上升。根據(jù)公開(kāi)融資信息綜合統(tǒng)計(jì)，2016年，內(nèi)地發(fā)債平均成本在4%-5%的水平，部分企業(yè)可低至4%以下。到2017年，成本普遍提升至5%以上，中小房企則提升至7%-9%。訴諸海外的部分，資金成本也因美國(guó)加息而抬升，且普遍不低于國(guó)內(nèi)融資。
同策研究院首席分析師張宏偉指出，“到2018年，疊加銀信業(yè)務(wù)、委托貸款、企業(yè)債、海外融資等渠道進(jìn)一步收緊，房企面臨融資困境，很難融到錢(qián)，甚至有的房企融資成本在12%-15%。”
未來(lái)或現(xiàn)“以?xún)r(jià)換量”
春江水暖鴨先知。房企對(duì)這種變化有著明確的感知。“中小企業(yè)的壓力最大，前幾天還有企業(yè)老板專(zhuān)門(mén)去拜會(huì)銀行領(lǐng)導(dǎo)。”前述房企人士表示，這并不是尋?，F(xiàn)象，因?yàn)檫@些工作通常由融資部或CFO來(lái)做。房地產(chǎn)市場(chǎng)比較好的時(shí)候，銀行還會(huì)主動(dòng)拜會(huì)房企。
如今情況已經(jīng)反轉(zhuǎn)。某國(guó)有銀行地產(chǎn)金融事業(yè)部負(fù)責(zé)人向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，大型銀行已基本不向50強(qiáng)以外的房企發(fā)放開(kāi)發(fā)貸和信用額度，部分銀行甚至將合作范圍縮至30強(qiáng)和20強(qiáng)房企。
房企老板態(tài)度的變化，側(cè)面反映出資金壓力的存在。“僅僅現(xiàn)在我知道，TOP20房企當(dāng)中，至少6家是比較緊張的，降準(zhǔn)解決不了它們的問(wèn)題。另外，其中有一家全國(guó)性品牌房企1-4月拿地投入800億，5月份開(kāi)始已經(jīng)暫停拿地了!還有另外一家品牌房企，為了融資幾乎質(zhì)押了公司的全部股權(quán)，現(xiàn)在也面臨比較大的償債壓力。”張宏偉說(shuō)。
他還表示，從房企資金兌付壓力來(lái)看，2018年房企面臨的壓力將真正體現(xiàn)(2016年房企集中加杠桿擴(kuò)張，借貸資金平均周期2年)。
實(shí)際上，一些小型房企已經(jīng)出現(xiàn)債務(wù)違約。有媒體報(bào)道稱(chēng)，云房集團(tuán)持股51%的子公司京鵬地產(chǎn)，出現(xiàn)對(duì)重慶國(guó)際信托股份有限公司3億元債務(wù)到期未償付的情況。恒盛地產(chǎn)早在2017年的年報(bào)中就披露，“若干借款的本金還款及利息付款分別為32.73億元及14.97億元已逾期(逾期貸款)”。
大中型房企則積極開(kāi)展自救。除老板親自拜會(huì)金融機(jī)構(gòu)外，很多企業(yè)的策略已經(jīng)發(fā)生調(diào)整。
某閩系房企相關(guān)負(fù)責(zé)人向記者表示，企業(yè)應(yīng)對(duì)資金壓力的手段并不多，無(wú)非是“少舉債、少拿地、快周轉(zhuǎn)、薄利潤(rùn)”。他還表示，很多房企的銷(xiāo)售目標(biāo)增幅都已下調(diào)，今年整體的擴(kuò)張速度肯定會(huì)放緩。
在拿地方面，企業(yè)的態(tài)度十分謹(jǐn)慎。該人士透露，過(guò)去兩年誕生的很多高價(jià)地和“地王”項(xiàng)目，正悄然引入合作方，從而分擔(dān)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。
某大型房企西安公司負(fù)責(zé)人向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者透露，總部對(duì)區(qū)域公司的拿地預(yù)算收得很緊，從去年下半年以來(lái)，公司還沒(méi)有在西安拿地。由于該公司擁有一定的項(xiàng)目?jī)?chǔ)備，“總部的要求是，先把項(xiàng)目賣(mài)一賣(mài)，做點(diǎn)回款”。
他同時(shí)說(shuō)，當(dāng)前最大的問(wèn)題在于限價(jià)政策較為嚴(yán)厲，因此暫時(shí)還不會(huì)大規(guī)模推盤(pán)，對(duì)價(jià)格的讓步也比較有限。但未來(lái)的銷(xiāo)售策略如何，還要視政策的變化而定。
張宏偉則認(rèn)為，以?xún)r(jià)換量將是必然。“2018年三季度為民營(yíng)房企資金兌付壓力最大的時(shí)間。出于回款目標(biāo)壓力、資金兌付壓力與資本市場(chǎng)‘借新還舊’渠道收緊等因素，更多的房企會(huì)放棄自己的價(jià)格‘底線’，尋求主動(dòng)降價(jià)。”
