高鐵開(kāi)通后，最近一段時(shí)間收到很多北上買(mǎi)房的廣告。香港市民陳裕告訴記者。中秋前夕，廣深港高鐵香港段通車(chē)，香港也加入到了國(guó)家高鐵網(wǎng)絡(luò)中
“高鐵開(kāi)通后，最近一段時(shí)間收到很多北上買(mǎi)房的廣告。”香港市民陳裕告訴記者。
中秋前夕，廣深港高鐵香港段通車(chē)，香港也加入到了國(guó)家高鐵網(wǎng)絡(luò)中，與內(nèi)地的交通又多了一種新的快捷方式，特別是香港與粵港澳大灣區(qū)其他城市之間的關(guān)系也更加緊密。只是，最先“反應(yīng)”或許還是在房地產(chǎn)市場(chǎng)。
中介推出置業(yè)攻略
上周末正值中秋假期，陳裕和幾個(gè)朋友組織了一個(gè)“看房團(tuán)”。“最近身邊許多朋友都想去內(nèi)地看看，這里面有實(shí)在的剛需，也有想投資的朋友，香港目前的房?jī)r(jià)與其他大灣區(qū)的城市相比，還是太高了。”陳裕說(shuō)道。這幾天，他們先后去了深圳、東莞、惠州和中山看房。“如今從香港坐高鐵到深圳只要十幾分鐘，深圳中心區(qū)一些品質(zhì)較好的項(xiàng)目?jī)r(jià)格雖然也超過(guò)每平方米10萬(wàn)元，但與香港的房?jī)r(jià)相比，還是有一定的價(jià)格空間。”陳裕表示，“最近開(kāi)盤(pán)的南山華潤(rùn)城潤(rùn)府三期，身邊就有朋友參與其中。”
就拿香港距離深圳最近的上水片區(qū)相比，上水中心目前以建筑面積計(jì)算的平均呎價(jià)也達(dá)到12000港元左右，折合每平方米12.9萬(wàn)元人民幣左右。而在羅湖口岸附近的二手房，目前均價(jià)為每平方米4萬(wàn)至6萬(wàn)元之間。
在陳裕這樣的香港客看來(lái)，除了發(fā)展前景，如今買(mǎi)房還特別看重租金回報(bào)率，而這也越來(lái)越成為衡量房產(chǎn)投資收益的一個(gè)指標(biāo)。樂(lè)有家研究中心的數(shù)據(jù)顯示，粵港澳大灣區(qū)9城中租金回報(bào)率最高的是肇慶，達(dá)3.68%，江門(mén)第二，主要是這兩個(gè)城市房?jī)r(jià)相對(duì)沒(méi)有那么高，所以回報(bào)率也相對(duì)較高;反觀一線城市的深圳和廣州，因?yàn)榉績(jī)r(jià)高，所以相應(yīng)的租金回報(bào)率也低，尤其是深圳，租金回報(bào)率僅為1.37%。
這時(shí)，敏銳的中介機(jī)構(gòu)也開(kāi)始做足文章。記者發(fā)現(xiàn)，香港多家中介機(jī)構(gòu)都適時(shí)推出了“粵港澳大灣區(qū)置業(yè)投資攻略”以及“大灣區(qū)專(zhuān)頁(yè)”等宣傳專(zhuān)題，這些專(zhuān)題精心地為港人置業(yè)做了一些“功課”，解釋了一些兩地用法不同的“買(mǎi)房詞匯”：例如內(nèi)地的毛坯房就是香港說(shuō)的“清水房”等。此外，這些計(jì)劃還涵蓋了深圳、珠海、佛山、中山甚至澳門(mén)等地的新房項(xiàng)目，也有位于香港高鐵站附近的“筍盤(pán)”，可見(jiàn)高鐵開(kāi)通對(duì)兩地市場(chǎng)的刺激作用。記者發(fā)現(xiàn)，在九龍站附近的凱旋門(mén)項(xiàng)目，一套建筑面積為562呎的單位，開(kāi)價(jià)高達(dá)2000萬(wàn)港元，月租為30000港元，租金回報(bào)率為1.8%。
其實(shí)，港人北上買(mǎi)房早已不是新聞，特別是在臨近香港的深圳。縱觀深圳房地產(chǎn)發(fā)展的歷史，中間總是離不開(kāi)借鑒香港經(jīng)驗(yàn)的印記。從羅湖區(qū)的佳寧娜廣場(chǎng)，到福田區(qū)黃埔雅苑，香港開(kāi)發(fā)商在深圳留下了許多“港味十足”的知名項(xiàng)目。早在10年前，深港房?jī)r(jià)一體化概念就開(kāi)始提出。無(wú)論如何，深港房?jī)r(jià)一體化或者說(shuō)是深港區(qū)域房?jī)r(jià)的快速接軌，仍然超出很多人想象。
深圳市羅湖區(qū)的人民南片區(qū)，可謂全深圳最接近香港以及港味最濃的地方，從這里遍布的港式茶餐廳、按照香港風(fēng)格打造的深圳最早一批高層商品樓就可以略知一二。有市場(chǎng)調(diào)查顯示，羅湖區(qū)的人民南片區(qū)香港購(gòu)房者占比甚至接近50%。
“我們這差不多一半的住戶(hù)都是香港人。”朱小姐告訴記者，自己所住的雙城世紀(jì)小區(qū)，由于臨近羅湖口岸，一直是港人居住的首選。“這里房?jī)r(jià)在每平方米5萬(wàn)元左右，即使與香港的上水相比，房?jī)r(jià)差別也很大。”不過(guò)，根據(jù)美聯(lián)物業(yè)深圳區(qū)的成交數(shù)據(jù)，目前港人到深圳整體市場(chǎng)買(mǎi)房的占比在4%左右，并不算太高。
只是，隨著高鐵的開(kāi)通，越來(lái)越便捷的交通讓港人北上置業(yè)的范圍擴(kuò)大到整個(gè)粵港澳大灣區(qū)。中原地產(chǎn)曾公布的統(tǒng)計(jì)數(shù)顯示，截至2018年6月30日，香港居民在惠州全市購(gòu)房的比例在0 .74%，上半年惠州全市累計(jì)賣(mài)出84304套房，香港客戶(hù)上半年大約在惠州購(gòu)買(mǎi)了6300套房子。具體來(lái)看，在惠陽(yáng)、大亞灣、惠東，香港客戶(hù)上半年的占比分別為1.2%、1.1%、1.0%，在仲愷片區(qū)為0.6%，龍門(mén)片區(qū)為0.6%，博羅片區(qū)為0.4%，惠城區(qū)最低為0.3%。不過(guò)，在一些房地產(chǎn)中介眼里，港人置業(yè)比例遠(yuǎn)遠(yuǎn)不止這些。多位中介人員告訴記者，今年上半年前來(lái)大亞灣購(gòu)房的客戶(hù)當(dāng)中，深圳客的比例較以往有所降低，外地客則成了主力，甚至包括許多來(lái)自香港的客戶(hù)。市場(chǎng)好的時(shí)候，很多項(xiàng)目的香港客戶(hù)超過(guò)10%。
此外，從9月1日起《港澳臺(tái)居民居住證申領(lǐng)辦法》正式實(shí)施。只要在內(nèi)地居住半年以上，滿足合法穩(wěn)定就業(yè)、合法穩(wěn)定居所、連續(xù)就讀條件之一的港澳臺(tái)居民，可申領(lǐng)港澳臺(tái)居民居住證，更便于港人在內(nèi)地工作生活。
調(diào)控趨嚴(yán)
美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心總監(jiān)何倩茹表示，高鐵開(kāi)通會(huì)在一定程度上會(huì)提高港人北上買(mǎi)房的可能性，但內(nèi)地對(duì)港人購(gòu)房的條件并沒(méi)有放開(kāi)，所以難以短時(shí)間內(nèi)出現(xiàn)大幅度的上升，加之港人買(mǎi)房比較緊慎也注重回報(bào)率，因此會(huì)選擇自身比較熟悉的地方。
美聯(lián)物業(yè)的樓價(jià)走勢(shì)圖顯示，近年香港房?jī)r(jià)不斷創(chuàng)新高，但回歸20年來(lái)房?jī)r(jià)呈現(xiàn)“十起十落”格局。在1997年房?jī)r(jià)高峰期，二手住宅單位的平均實(shí)用呎價(jià)約7767港元。后來(lái)，經(jīng)歷亞洲金融風(fēng)暴再到后來(lái)的非典事件，香港房?jī)r(jià)每平方呎價(jià)更一度跌至2309港元的低位。曾被重創(chuàng)的香港樓市在2004年開(kāi)始復(fù)蘇，中途又遇到全球金融危機(jī)和政府嚴(yán)厲調(diào)控，但截至今年8月香港樓市平均呎價(jià)已經(jīng)回升到13700港元，處于歷史最高水平。
由于供應(yīng)緊張、需求持續(xù)攀升等因素影響，香港住宅價(jià)格從2009年以來(lái)連年上漲，而高房?jī)r(jià)也意味著高負(fù)擔(dān)。根據(jù)咨詢(xún)機(jī)構(gòu)Demographia的2017年國(guó)際房?jī)r(jià)負(fù)擔(dān)能力報(bào)告，香港連續(xù)第八年穩(wěn)坐第一，屬于“極度負(fù)擔(dān)不起”之列，且過(guò)去兩年情況進(jìn)一步惡化。
當(dāng)?shù)貢r(shí)間26日，美聯(lián)儲(chǔ)宣布加息25個(gè)基點(diǎn)。香港金管局隨后宣布上調(diào)貼現(xiàn)窗基本利率25個(gè)基點(diǎn)，至2.50%。除了香港各大銀行將上調(diào)存款利率外，香港的最優(yōu)惠按揭利率預(yù)計(jì)也將逼近上調(diào)的臨界點(diǎn)。香港金管局總裁陳德霖表示，預(yù)計(jì)銀行將很快上調(diào)最優(yōu)惠利率，居民應(yīng)謹(jǐn)慎管理風(fēng)險(xiǎn)。此外，記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，有部份香港銀行會(huì)將港人在內(nèi)地買(mǎi)房的貸款轉(zhuǎn)交內(nèi)地銀行辦理，置業(yè)者應(yīng)留意利率及還款年期。
除了加息，香港特區(qū)政府以及相關(guān)部門(mén)此前已多次出手調(diào)控樓市。今年6月底，香港特區(qū)政府就房屋政策召開(kāi)新聞發(fā)布會(huì)，宣布了6項(xiàng)房屋政策新措施，其中包括針對(duì)部分一手住宅額外收空置稅，此舉意在防止發(fā)展商囤積樓盤(pán)。至此，香港差餉物業(yè)估價(jià)署發(fā)布的最新8月住宅樓價(jià)數(shù)據(jù)顯示，香港8月私人住宅售價(jià)指數(shù)報(bào)393.9點(diǎn)，環(huán)比下跌0.076%，為自2016年3月以來(lái)首次下跌。
在香港從事房產(chǎn)中介的黃經(jīng)理告訴記者，目前香港的房?jī)r(jià)并未出現(xiàn)明顯波動(dòng)，但在強(qiáng)勢(shì)調(diào)控的背景下，一些客戶(hù)的確暫停了他們的買(mǎi)房計(jì)劃，這些信號(hào)出現(xiàn)在香港房地產(chǎn)市場(chǎng)的不確定性日益增長(zhǎng)之時(shí)，可能是買(mǎi)方情緒轉(zhuǎn)變的一個(gè)強(qiáng)烈信號(hào)。
而在粵港澳大灣區(qū)的其他城市，樓市調(diào)控也絲毫沒(méi)有放松的跡象。就在7月底，《深圳市人民政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)市規(guī)劃國(guó)土委等單位關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》從企業(yè)購(gòu)房、商務(wù)公寓限售、居民購(gòu)房限售以及離婚差別化信貸四個(gè)方面進(jìn)行調(diào)控，在打補(bǔ)丁前期政策的同時(shí)從限購(gòu)、限售兩方面繼續(xù)加碼，打擊房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)、投資行為。
在陳?？磥?lái)，不管是香港還是大灣區(qū)其他城市，樓市調(diào)控都是不得不考慮的因素。易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，香港高鐵的建設(shè)將加強(qiáng)香港和內(nèi)地城市的聯(lián)系，尤其會(huì)增加粵港澳大灣區(qū)未來(lái)的發(fā)展機(jī)會(huì)，顯然在人口流動(dòng)和商業(yè)資源流動(dòng)的過(guò)程中，利好房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的發(fā)展，但兩地的住房交易制度和管理制度有差異，所以置業(yè)者也需要遵守各地的交易規(guī)則，同時(shí)也不要盲目追捧樓市，畢竟限制性政策也會(huì)比較多。此外，加息也容易引起房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)政策的管控趨嚴(yán)。
