深圳高速公路股份(00548 HK)于9月28日發(fā)布公告稱(chēng)，萬(wàn)科擬增資29億元戰(zhàn)略投資深國(guó)際聯(lián)合置地有限公司。而在幾天前，海航控股(600221 SH)宣布
深圳高速公路股份(00548.HK)于9月28日發(fā)布公告稱(chēng)，萬(wàn)科擬增資29億元戰(zhàn)略投資深國(guó)際聯(lián)合置地有限公司。
而在幾天前，海航控股(600221.SH)宣布，以12.99億元的對(duì)價(jià)將北京海南航空大廈轉(zhuǎn)讓給北京萬(wàn)科。而這僅是萬(wàn)科今年收購(gòu)的項(xiàng)目之一，今年前八個(gè)月，萬(wàn)科新增項(xiàng)目數(shù)量同比去年大幅增加，支付權(quán)益價(jià)款超過(guò)千億，收并購(gòu)支出逾百億。
值得一提的是，在日前萬(wàn)科南方區(qū)域9月月度例會(huì)上，萬(wàn)科集團(tuán)董事會(huì)主席郁亮拋出了“轉(zhuǎn)折論”，并表示將“收斂聚焦”、以“活下去”為最終目標(biāo)。這是繼2007年底王石提出“拐點(diǎn)論”、2014年萬(wàn)科副總裁毛大慶發(fā)表針對(duì)樓市悲觀(guān)言論后，萬(wàn)科高層再度唱空房地產(chǎn)行業(yè)。
千億支出背后
據(jù)海航控股公告，與北京萬(wàn)科交易的資產(chǎn)是北京國(guó)晟物業(yè)管理有限公司100%的股權(quán)，國(guó)晟物業(yè)旗下唯一資產(chǎn)是位于北京東三環(huán)的北京海南航空大廈。受讓方為北京厚樸蘊(yùn)德投資管理合伙企業(yè)(下稱(chēng)厚樸投資)，北京萬(wàn)科99.99%持股該公司。萬(wàn)科收購(gòu)海南航空大廈的價(jià)格約為最新評(píng)估價(jià)的8折，這并不是海航拋售資產(chǎn)的最低價(jià)。
對(duì)此，一位接近萬(wàn)科的人士告訴財(cái)聯(lián)社記者，這次收購(gòu)不能單單看商業(yè)測(cè)算，還要看資源交換。
據(jù)界面新聞報(bào)道，此次萬(wàn)科承接的很可能是早前海航計(jì)劃處置的一個(gè)資產(chǎn)包。除了海南航空大廈外，該資產(chǎn)包中還有北京宏源大廈，以及位于上海、深圳等城市的多個(gè)項(xiàng)目，也均被萬(wàn)科拿下。
財(cái)聯(lián)社通過(guò)整理萬(wàn)科公告還發(fā)現(xiàn)，萬(wàn)科2018年前八月新增地產(chǎn)項(xiàng)目180個(gè)，同比2017年前八月了 57個(gè);新增物流園項(xiàng)目43個(gè)，同比2017年前八月多了24個(gè)，翻了一倍有余。前八月合計(jì)新增項(xiàng)目223個(gè)，需支付權(quán)益價(jià)款1195.43億元;其中地產(chǎn)項(xiàng)目權(quán)益價(jià)款為1130.56億元，加之最近受讓海航控股的北京物業(yè)，目前萬(wàn)科新增地產(chǎn)項(xiàng)目耗資約1143.55億元。
此外，萬(wàn)科今年聯(lián)合印力、Triwater以83.65億元收購(gòu)凱德在中國(guó)的20家購(gòu)物中心項(xiàng)目公司的100%股權(quán)并承接相應(yīng)的負(fù)債;收購(gòu)合和公路基建、增資深國(guó)際聯(lián)合置地公司、入股戴德梁行，合計(jì)支付55億元;并購(gòu)太古實(shí)業(yè)旗下太古冷鏈物流資產(chǎn)包，包括上海、廣州、南京、成都等城市的7座冷庫(kù)，但未透露交易對(duì)價(jià)。萬(wàn)科方面回應(yīng)稱(chēng)，一些收并購(gòu)因沒(méi)有達(dá)到需要披露的要求，未發(fā)布相關(guān)公告。截至目前，萬(wàn)科今年的收并購(gòu)支出已過(guò)百億。
而在9月11日，萬(wàn)科董事會(huì)主席郁亮在南方區(qū)域9月月度例會(huì)上稱(chēng)，行業(yè)轉(zhuǎn)折到來(lái)，萬(wàn)科要聚焦回款，如果6300 億回款目標(biāo)沒(méi)有達(dá)成，所有的業(yè)務(wù)都可以停。
在唱空行業(yè)的同時(shí)，卻在加大項(xiàng)目的獲取力度，這是否矛盾?
對(duì)此，禾略中國(guó)CEO鄭永祥認(rèn)為，試驗(yàn)新業(yè)務(wù)實(shí)際上與萬(wàn)科轉(zhuǎn)折一脈相承。“追求大規(guī)模高周轉(zhuǎn)，那就完全不需要新業(yè)務(wù)了。”
據(jù)郁亮在萬(wàn)科南方區(qū)域 9 月月度例會(huì)上的講話(huà)，萬(wàn)科總部此前只針對(duì)新業(yè)務(wù)做梳理，隨著“全方位轉(zhuǎn)折”的到來(lái)，萬(wàn)科還要對(duì)核心的開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)進(jìn)行梳理。具體來(lái)講，要調(diào)整五種業(yè)務(wù)：投入與產(chǎn)出不匹配的、風(fēng)險(xiǎn)和收益不匹配的、做了三年還沒(méi)做成的、依靠?jī)?nèi)部資源內(nèi)生增長(zhǎng)的以及出于獎(jiǎng)金導(dǎo)向建立的能力中心。
五類(lèi)業(yè)務(wù)的調(diào)整將自然帶來(lái)萬(wàn)科規(guī)模增長(zhǎng)的放緩。“原來(lái)是行業(yè)的模式是做大規(guī)模、增加信用、融資擴(kuò)張、高周轉(zhuǎn)繼續(xù)擴(kuò)大規(guī)模，萬(wàn)科所謂的行業(yè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)，意思是這種房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式確實(shí)是要不行了。”鄭永祥告訴財(cái)聯(lián)社記者，“以前是鼓勵(lì)你大干快上拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)，現(xiàn)在可能是要你去杠桿穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)，原來(lái)是規(guī)模越大品牌越強(qiáng)，現(xiàn)在是規(guī)模越大越容易出差錯(cuò)，一出差錯(cuò)就是全民討伐。”
值得關(guān)注的是，對(duì)于新業(yè)務(wù)，郁亮曾表示：“做了3年還沒(méi)做成的業(yè)務(wù)不要再做。3 年都沒(méi)做成的業(yè)務(wù)，在過(guò)去可能會(huì)再給 3 年的時(shí)間或者換個(gè)團(tuán)隊(duì)去做，但在今天需要對(duì)業(yè)務(wù)進(jìn)行收斂和聚焦的時(shí)候，應(yīng)該及時(shí)關(guān)閉。”
這與萬(wàn)科內(nèi)部的“賽馬機(jī)制”似乎存在某種沖突。“賽馬機(jī)制”鼓勵(lì)一線(xiàn)城市公司大膽嘗試新業(yè)務(wù)，可以多個(gè)地方公司試錯(cuò)同一種新興業(yè)務(wù)，一旦確定好模式就會(huì)進(jìn)行全國(guó)性推廣，過(guò)去實(shí)驗(yàn)多年的長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)就是在近些年確定了全國(guó)性品牌“泊寓”。
盡管今年萬(wàn)科在新業(yè)務(wù)拓展方面耗資不菲，但這些新業(yè)務(wù)幾乎全部是收并購(gòu)而來(lái)，太古冷鏈、合和公路基建的兩條高速公路都處于發(fā)展成熟、正面盈利的狀態(tài)，而萬(wàn)科入股戴德梁行是成為其基石投資者，助其在美股上市，與此前多地“試錯(cuò)、賽馬”的擴(kuò)張方式有風(fēng)險(xiǎn)上的差異。
屢次唱空房地產(chǎn)行業(yè)
郁亮在萬(wàn)科南方區(qū)域9月月度例會(huì)上稱(chēng)，“盡管萬(wàn)科在 2012 年就判斷行業(yè)進(jìn)入白銀時(shí)代、進(jìn)入了轉(zhuǎn)折點(diǎn)，但這只是一種預(yù)測(cè)，并不知道什么時(shí)候會(huì)出現(xiàn)真正的轉(zhuǎn)折。而今天，我們可以說(shuō)轉(zhuǎn)折點(diǎn)實(shí)實(shí)在在到來(lái)了。”
實(shí)際上，這已是近十年來(lái)，萬(wàn)科又一次表達(dá)對(duì)行業(yè)的悲觀(guān)態(tài)度。2007年底，時(shí)任萬(wàn)科董事會(huì)主席的王石在一次論壇中，對(duì)“樓市出現(xiàn)拐點(diǎn)的說(shuō)法”表示了認(rèn)同，又在之后通過(guò)微博發(fā)表8篇文章補(bǔ)充說(shuō)明，“拐點(diǎn)論”就此出爐，在業(yè)內(nèi)掀起了軒然大波。
2008年房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入深度調(diào)整期，同年9月，一則“萬(wàn)科主要負(fù)責(zé)人在松山湖會(huì)議上的講話(huà)”在網(wǎng)上流出，主要內(nèi)容為“要敢于降價(jià)，勇于降價(jià)，將手頭的存貨和正在開(kāi)發(fā)推出的新貨以最快的速度賣(mài)掉。”此后萬(wàn)科發(fā)布公告稱(chēng)松山湖會(huì)議講話(huà)“純屬偽造”。
2014年市場(chǎng)再度陷入調(diào)整，郁亮在當(dāng)年表示，萬(wàn)科在2012年時(shí)就明確做出判斷：房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入白銀時(shí)代，即房?jī)r(jià)單邊高速上漲的時(shí)代已經(jīng)結(jié)束，行業(yè)整體規(guī)模高速膨脹的時(shí)代已經(jīng)結(jié)束。
但在低利率、貨幣放水及房地產(chǎn)刺激政策的疊加效應(yīng)下，近兩年全國(guó)樓市迎來(lái)了一輪“大牛市”，多地房?jī)r(jià)翻番，利用高杠桿擴(kuò)張的房企成為最大贏家。在規(guī)模上，一直位居首位的萬(wàn)科被碧桂園反超。
在南方區(qū)域9月例會(huì)講話(huà)中，郁亮這番話(huà)耐人尋味，“只有收斂和聚焦，我們才能應(yīng)對(duì)正在發(fā)生的轉(zhuǎn)折;沒(méi)有收斂和聚焦，我們就很容易在轉(zhuǎn)折點(diǎn)中被淘汰。這么做有可能會(huì)失去機(jī)會(huì)、錯(cuò)判形勢(shì)，但這是我們的選擇。”
一位萬(wàn)科前員工向財(cái)聯(lián)社記者表示：“郁總的意思是十年前錯(cuò)判了，但這一次是真的來(lái)了，11年前王石提出拐點(diǎn)論的時(shí)候我是反對(duì)的。”
“萬(wàn)科一直很關(guān)注風(fēng)險(xiǎn)和可持續(xù)發(fā)展，主要為剛需客群提供住宅，確實(shí)近幾年剛需客群的規(guī)模是逐年下降的，這是萬(wàn)科提出白銀時(shí)代的背景。融創(chuàng)一直都是做的改善客群，而過(guò)去幾年改善需求逐步上升，所以孫宏斌會(huì)說(shuō)是鉆石時(shí)代。大家都是開(kāi)發(fā)商，提出觀(guān)點(diǎn)都是基于自己的業(yè)務(wù)模式，是對(duì)自身經(jīng)營(yíng)模式的思考。”上述萬(wàn)科前員工如是說(shuō)。
事實(shí)上在4年前，當(dāng)時(shí)還是萬(wàn)科董秘、現(xiàn)為高級(jí)副總裁的譚華杰，曾帶領(lǐng)團(tuán)隊(duì)完成了一份“全世界房地產(chǎn)歷史上最大的量化研究”，得出結(jié)論是“中國(guó)住宅行業(yè)的未來(lái)十年是安全的。”
在今年6月的萬(wàn)科股東大會(huì)上，當(dāng)股東質(zhì)疑萬(wàn)科凈資產(chǎn)負(fù)債率較低時(shí)，萬(wàn)科總裁祝九勝曾回應(yīng)稱(chēng)：“2018-2019年市場(chǎng)上可能有并購(gòu)的機(jī)會(huì)，真正機(jī)會(huì)來(lái)的時(shí)候我們會(huì)大膽穩(wěn)健地獲取。”
萬(wàn)科除了調(diào)整五大業(yè)務(wù)，還同時(shí)進(jìn)行地方公司的更名，被業(yè)內(nèi)理解為“去地產(chǎn)化”，盡管這種理解存在誤讀。禾略中國(guó)CEO鄭永祥認(rèn)為，2015年至2025年，非農(nóng)適齡購(gòu)房人口紅利雖然開(kāi)始下降，但仍處于高位，是房企轉(zhuǎn)型關(guān)鍵而又安全的10年。2025年后，人口紅利將逐步消失，行業(yè)開(kāi)始大洗牌。在大洗牌到來(lái)之前，大型公司要做大的決策變化，所以近年“去地產(chǎn)化”最積極的，往往是大型房企。
他進(jìn)一步表示，越是所謂的“轉(zhuǎn)折時(shí)代”，越是房企的機(jī)會(huì)
