近日深圳市消費(fèi)者委員會(huì)接到消費(fèi)者投訴稱一個(gè)月租金上漲近25%。該消費(fèi)者于2018年6月28日與自如友家簽訂租房合同，當(dāng)時(shí)租金為每月1230元，服

近日深圳市消費(fèi)者委員會(huì)接到消費(fèi)者投訴稱一個(gè)月租金上漲近25%。該消費(fèi)者于2018年6月28日與自如友家簽訂租房合同，當(dāng)時(shí)租金為每月1230元，服務(wù)費(fèi)每月123元。當(dāng)消費(fèi)者在2018年8月9日提出轉(zhuǎn)租申請(qǐng)后，租金變成1530元，比6月上漲了300元，漲幅為24.4%。消費(fèi)者要求調(diào)價(jià)，但是商家表示是系統(tǒng)定價(jià)，消費(fèi)者申請(qǐng)調(diào)價(jià)要求被拒絕。

◆長(zhǎng)租公寓中介服務(wù)投訴激增，租金莫名其妙變貸款

“長(zhǎng)租公寓中介服務(wù)”是由中介服務(wù)機(jī)構(gòu)對(duì)從市場(chǎng)上收集來的分散式房源進(jìn)行改造和裝修，提供多樣化公共空間配置和標(biāo)準(zhǔn)化物業(yè)服務(wù)的出租型公寓，以合租或整租的形式出租，租賃時(shí)間一般為一年及以上。該服務(wù)往往借助“租金貸”進(jìn)行運(yùn)營(yíng)，并具有預(yù)付式消費(fèi)的顯著特征。

近期，深圳長(zhǎng)租公寓相關(guān)投訴數(shù)量增長(zhǎng)迅速。2016年1月1日至2018月8月24日深圳市消委會(huì)已收到有關(guān)長(zhǎng)租公寓的投訴為292宗，其中2016年全年長(zhǎng)租公寓投訴量?jī)H為29宗;2017年長(zhǎng)租公寓投訴量為101宗，同比增長(zhǎng)248%;然而截止到今年8月24日深圳市消委會(huì)已收到投訴162宗，與去年同期相比增長(zhǎng)了305%。

消費(fèi)者投訴反映深圳長(zhǎng)租公寓中介服務(wù)存在定金不能退、租金變貸款等方面問題，主要體現(xiàn)為消費(fèi)者簽署定金協(xié)議后才發(fā)現(xiàn)需要貸款，拒簽租賃合同“定金不退”;在消費(fèi)者不知情的情況下，“租金變貸款”等。

消費(fèi)者黃小姐投訴稱在蛋殼公寓交了500元定金，蛋殼公寓規(guī)定定金協(xié)議簽訂3天之內(nèi)需要簽訂正式的租房合同。但是消費(fèi)者在網(wǎng)上查詢發(fā)現(xiàn)交租方式是一押一租，實(shí)際上是以消費(fèi)者的名義簽訂一年的貸款合同，相當(dāng)于每月歸還貸款。蛋殼在與消費(fèi)者簽訂定金協(xié)議之前完全沒有告知消費(fèi)者，隱瞞了交租方式，消費(fèi)者也未看過正式的合同，剝奪了消費(fèi)者的知情權(quán)。定金協(xié)議上寫的對(duì)房屋租賃事宜協(xié)商一致不存在。現(xiàn)在消費(fèi)者不想與該商家簽訂正式合同，商家表示定金不能退。

消費(fèi)者楊小姐投訴稱在蛋殼公寓租房，業(yè)務(wù)員以在某APP直接交房租為由讓消費(fèi)者簽合同，實(shí)際上是蛋殼公寓和小額貸款公司合作讓消費(fèi)者的租金變成貸款金額，使消費(fèi)者與小額貸款公司簽訂貸款分期合同。到交租日期消費(fèi)者在APP出現(xiàn)扣款失敗的問題，系統(tǒng)也不允許主動(dòng)還款，導(dǎo)致消費(fèi)者還款逾期，直接影響了消費(fèi)者的信用記錄。

◆ 長(zhǎng)租公寓中介服務(wù)凸顯四大風(fēng)險(xiǎn)

針對(duì)消費(fèi)者投訴反映的問題，深圳市消委會(huì)從2018年7月底開始，對(duì)深圳長(zhǎng)租公寓行業(yè)開展了為期1個(gè)月的專項(xiàng)監(jiān)督調(diào)查。通過神秘顧客體驗(yàn)式調(diào)查，對(duì)深圳長(zhǎng)租公寓行業(yè)進(jìn)行暗訪，還原租客租房場(chǎng)景。調(diào)查發(fā)現(xiàn)深圳長(zhǎng)租公寓行業(yè)存在四大風(fēng)險(xiǎn)：

第一，房東財(cái)產(chǎn)受損風(fēng)險(xiǎn)

一是霸王條款。蛋殼公寓和個(gè)人房東簽訂合同時(shí)，違約責(zé)任規(guī)定房東延遲交房15個(gè)工作日要承擔(dān)至少4個(gè)月租金損失的風(fēng)險(xiǎn)(包括賠償?shù)皻蓚€(gè)月租金、租客兩個(gè)月租金以及裝修配置損失費(fèi))，而蛋殼違約導(dǎo)致的合同解除只賠償房東兩個(gè)月租金和租客一個(gè)月租金。二是收不到房租又收不回房。在長(zhǎng)租公寓租貸業(yè)務(wù)中，長(zhǎng)租公寓擁有的只是一個(gè)合同并不是所有權(quán)，一旦出現(xiàn)長(zhǎng)租公寓中介服務(wù)商非正常停止運(yùn)營(yíng)事件，作為善意第三方租客的利益要受到保護(hù)，房東面臨收不到房租又收不回房的風(fēng)險(xiǎn)。

深圳消委會(huì)提醒，雖然短期的房租上漲帶來了高收益，房東也不能忽視其中的高風(fēng)險(xiǎn)，以及可能引發(fā)的長(zhǎng)期空置風(fēng)險(xiǎn)。盡量避免受到某些不良機(jī)構(gòu)的鼓動(dòng)，快速推高房租，最終可能使得自身利益受損。

第二，租客居無保障風(fēng)險(xiǎn)

信用風(fēng)險(xiǎn)。少數(shù)長(zhǎng)租公寓中介服務(wù)商向租客隱瞞或誤導(dǎo)貸款問題，將貸款風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給租客，租客個(gè)人征信可能受到損害。

深圳市消委會(huì)接到消費(fèi)者張小姐投訴稱2016年2月29日與自如友家簽約租房，并通過京東白條鏈接交納租金。后8月底因工作原因調(diào)回深圳，并于2016年9月與自如友家解除租約并完成相應(yīng)手續(xù)，當(dāng)時(shí)未有任何關(guān)于費(fèi)用未結(jié)清的情況，且自如系統(tǒng)也顯示已結(jié)清，并退還消費(fèi)者部分租房定金，且消費(fèi)者也未收到來自于京東白條收款公司北京京匯小額貸款有限公司的任何提醒電話或者短信。消費(fèi)者在2017年8月中旬因有事打印個(gè)人征信時(shí)才發(fā)現(xiàn)有29元逾期長(zhǎng)達(dá)15個(gè)月的記錄，并與自如友家取得聯(lián)系，積極處理逾期欠費(fèi)，并向其請(qǐng)求解決逾期記錄消除一事，至今未果。

租金變貸款。在深圳市消委會(huì)神秘顧客暗訪調(diào)查過程中，蛋殼公寓業(yè)務(wù)員在確定暗訪員采用月付這一支付方式后，未告知月付需要分期，但在兩次暗訪中均未主動(dòng)說明該分期是貸款，業(yè)務(wù)員在簽訂合同前均存在隱瞞和誤導(dǎo)的嫌疑。業(yè)務(wù)員只說類似于手機(jī)分期，在暗訪員一再追問后，其撥通主管電話，暗訪員對(duì)主管反復(fù)追問才明確回復(fù)是貸款。

深圳市消委會(huì)查閱該長(zhǎng)租公寓中介服務(wù)商合同，發(fā)現(xiàn)存在合同正文對(duì)貸款無明確告知問題。該長(zhǎng)租公寓中介服務(wù)商在合同正文部分，對(duì)貸款事項(xiàng)均未提及。

霸王條款。少數(shù)長(zhǎng)租公寓中介服務(wù)商在定金協(xié)議、合同解除條款和違約責(zé)任條款存在不對(duì)等，一旦發(fā)生糾紛，消費(fèi)者的合法權(quán)益難以得到保證。

定金協(xié)議違規(guī)條款不對(duì)等，定金罰則只對(duì)租客不對(duì)中介

在神秘顧客暗訪調(diào)查中，蛋殼公寓業(yè)務(wù)員現(xiàn)場(chǎng)會(huì)提供簽約需知，告知定金支付后不退，且未完成簽約的將造成定金作廢。市消委會(huì)分析該長(zhǎng)租公寓定金協(xié)議后發(fā)現(xiàn)，定金協(xié)議存在違規(guī)條款，其中違約責(zé)任與《合同法》的規(guī)定相違背，租客與長(zhǎng)租公寓的權(quán)責(zé)不對(duì)等。租客繳納定金后，如因自身責(zé)任不能簽署正式租房合同的，長(zhǎng)租公寓中介服務(wù)商將不予返還定金，即租客將承擔(dān)喪失定金的違約損失。而長(zhǎng)租公寓中介服務(wù)商不能按期交房給租客，只需將定金退還給租客，等于沒有承擔(dān)任何違約損失。明顯定金罰則只針對(duì)租客不針對(duì)長(zhǎng)租公寓中介服務(wù)商自身，對(duì)租客不公平。

解除合同的條件不對(duì)等

蛋殼公寓合同規(guī)定租客僅有2種情況下有權(quán)解除合同，而中介卻有15種情況下可以解除合同;自如公寓合同規(guī)定租客僅有2種情況下有權(quán)解除合同，而中介卻有8種情況下可以解除合同。例如中介延遲交房超過15日，租客可解除合同;但租客未按約定支付租金和其他費(fèi)用超過7日的，長(zhǎng)租公寓中介服務(wù)商即可解除合同。雙方的解約條件明顯不對(duì)等，對(duì)租客一方不公平。

房子沒得住還要還貸款。長(zhǎng)租公寓中介服務(wù)商的房東合同規(guī)定若中介非正常停止運(yùn)營(yíng)無法支付租金，房東可以解除合同。而租客合同則規(guī)定若中介非正常停止運(yùn)營(yíng)，租客可能住不上房還要繼續(xù)償還貸款，如果不繼續(xù)還貸，在銀行或者金融機(jī)構(gòu)的信用評(píng)級(jí)就會(huì)降低，影響到個(gè)人信用。

租不起房。圈地式收房行為，推動(dòng)長(zhǎng)租公寓房租人為上漲，市場(chǎng)上私人房屋租賃價(jià)格也受到長(zhǎng)租公寓的影響水漲船高，租房者租房成本增加，沒有辦法支付高額房租，越住越遠(yuǎn)，越住越偏，生活水平下降，最后甚至租不起房，只能離開。

三是金融風(fēng)險(xiǎn)。長(zhǎng)租公寓的租房貸是一種隱性的預(yù)付式消費(fèi)。少數(shù)長(zhǎng)租公寓中介服務(wù)商自行或與其他貸款機(jī)構(gòu)合作使用租客信息簽署貸款合同，將貸款資金擴(kuò)充為資金池，不斷進(jìn)行租客和房東的資金和期限錯(cuò)配。長(zhǎng)租公寓中介服務(wù)商沉淀的大量資金未被有效監(jiān)管，比傳統(tǒng)的預(yù)付式消費(fèi)更加具有隱蔽性和欺騙性。一旦長(zhǎng)租公寓中介服務(wù)商非正常停止運(yùn)營(yíng)，產(chǎn)生大量租客無法正常償還貸款情況，金融風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)將難以避免。

四是社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)。

圈地式收房擾亂市場(chǎng)秩序。在中央倡導(dǎo)“租購(gòu)并舉”之后，長(zhǎng)租市場(chǎng)就成為一個(gè)被資本競(jìng)相吹捧的風(fēng)口。與此同時(shí)一些規(guī)?；赓U企業(yè)在資本的推波助瀾下不惜成本地?fù)屨际袌?chǎng)份額，競(jìng)爭(zhēng)到一定程度，爭(zhēng)搶房源、哄抬價(jià)格就成為某種意義上的常態(tài)。在資本推動(dòng)下房租人為上漲，通過圈地式收房行為擾亂正常市場(chǎng)秩序和房地產(chǎn)業(yè)安全。

消費(fèi)糾紛大量產(chǎn)生。如果長(zhǎng)租公寓中介服務(wù)商非正常停止運(yùn)營(yíng)，租客將損失押金和預(yù)繳的租金，且房東未收到的租金損失將由房東本人或者租客承擔(dān)。同時(shí)，租客仍需繼續(xù)向貸款機(jī)構(gòu)支付貸款本息。租客已支付租金而房東卻收不到租金，租客要求繼續(xù)租住而房東要求租客退房，雙方對(duì)是否繼續(xù)履行租賃合同極易產(chǎn)生糾紛。

根據(jù)上述調(diào)查的結(jié)果，深圳市消委會(huì)相關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)長(zhǎng)租公寓經(jīng)營(yíng)方提出了五點(diǎn)要求：

一是不得哄抬租金搶占房源，不得利用金融杠桿，擾亂租賃市場(chǎng)，侵害消費(fèi)者權(quán)益。

二是不得以誤導(dǎo)性遺漏和“先交定金再看合同”等不良營(yíng)商手法剝奪租客的知情權(quán)、選擇權(quán)、公平交易權(quán)等法律規(guī)定消費(fèi)者的合法權(quán)益。

三是必須整改霸王合同條款，不得以格式條款免除經(jīng)營(yíng)者義務(wù)、加重消費(fèi)者責(zé)任、排除消費(fèi)者權(quán)利。

長(zhǎng)租公寓中介服務(wù)商必須整改違反《合同法》《擔(dān)保法》的定金協(xié)議條款;

長(zhǎng)租公寓中介服務(wù)商應(yīng)整改解約條件不對(duì)等的格式條款;

長(zhǎng)租公寓中介服務(wù)商不得變相強(qiáng)制租客以貸款付房租;

四是必須建立通暢的處理消費(fèi)者投訴的機(jī)制，妥善處理好消費(fèi)者投訴。

五是不得將租客的房租和貸款挪作他用，不得在合同中隱藏試圖規(guī)避資金監(jiān)管的條款，必須保障消費(fèi)者的資金安全。

深圳市消委會(huì)提出，企業(yè)任何形式的創(chuàng)新都不得以損害消費(fèi)者利益為代價(jià)，都不得以向消費(fèi)者轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險(xiǎn)為前提。凡是發(fā)現(xiàn)長(zhǎng)租公寓中介服務(wù)商有以上侵害消費(fèi)者權(quán)益的行為，消費(fèi)者可以向深圳市消委會(huì)投訴，消委會(huì)將對(duì)一切侵害消費(fèi)者權(quán)益的長(zhǎng)租公寓中介服務(wù)商問到底追到底。同時(shí)，消委會(huì)建議相關(guān)部門要針對(duì)長(zhǎng)租公寓中介服務(wù)行業(yè)的新特點(diǎn)建立規(guī)范。

關(guān)鍵詞： 租公寓 中介服務(wù) 調(diào)查報(bào)告