北三縣樓市再調(diào)查在最嚴(yán)格限購(gòu)令下發(fā)之后一年，曾經(jīng)被譽(yù)為首都樓市后花園的北三縣新房市場(chǎng)迅速降溫。在8月即將完結(jié)、傳統(tǒng)的樓市金九銀十即
北三縣樓市再調(diào)查
在最嚴(yán)格限購(gòu)令下發(fā)之后一年，曾經(jīng)被譽(yù)為首都樓市后花園的北三縣新房市場(chǎng)迅速降溫。在8月即將完結(jié)、傳統(tǒng)的樓市“金九銀十”即將到來(lái)之際，北京商報(bào)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，北三縣樓市出現(xiàn)了一年來(lái)罕見(jiàn)的“房荒”，房荒背后的真相究竟是怎樣的?是需求回暖還是供應(yīng)吃緊?開(kāi)發(fā)商是否放棄了這塊市場(chǎng)?北京商報(bào)記者選取大廠和燕郊兩個(gè)曾經(jīng)最熱的區(qū)域深入調(diào)查，試圖揭開(kāi)房荒真相。
北京商報(bào)記者近期調(diào)查發(fā)現(xiàn)，大廠縣市面新盤(pán)寥寥，已開(kāi)盤(pán)房源基本售罄，開(kāi)發(fā)建設(shè)中的樓盤(pán)最早將于2020年5月交付，購(gòu)房者的選擇空間大為縮小。但是需求仍在不斷涌入這座毗鄰京津的小城，京津冀協(xié)同發(fā)展以及“城市副中心”兩個(gè)概念下，絕大多數(shù)購(gòu)房者們對(duì)有著近水樓臺(tái)優(yōu)勢(shì)的北三縣樓市持看好態(tài)度。
規(guī)避限購(gòu)
“大廠潮白河孔雀城拼車(chē)，10元一位!”此起彼伏的拼車(chē)吆喝聲是北京地鐵潞城站出口的常態(tài)，一輛車(chē)湊夠三四位乘客即可發(fā)車(chē)，無(wú)需多等，十分鐘左右的時(shí)間就有三兩車(chē)輛駛往大廠方向。
“一個(gè)廊坊司機(jī)，小半個(gè)樓盤(pán)銷(xiāo)售”，程師傅笑稱很多廊坊司機(jī)除熟悉廊坊路況外，對(duì)于本地房?jī)r(jià)和熱門(mén)樓盤(pán)也是知之甚詳，大到知名房企諸如華夏幸福開(kāi)發(fā)的孔雀系樓盤(pán)、港資房企路勁開(kāi)發(fā)的陽(yáng)光城，小到河北當(dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)商建設(shè)的早安北京，他都能道上大致的價(jià)格區(qū)間，并表示上述三個(gè)項(xiàng)目在大廠受關(guān)注度較高。
根據(jù)安居客廊坊新房推薦，潮白河孔雀城中央公園、路勁陽(yáng)光城以及早安北京恰好分別位列大廠房源人氣榜前三名。
通過(guò)對(duì)上述三個(gè)項(xiàng)目的走訪調(diào)查，北京商報(bào)記者了解到，當(dāng)?shù)厝速I(mǎi)房需求實(shí)際上并不高漲，以華夏幸福開(kāi)發(fā)的孔雀系樓盤(pán)盛景瀾灣以及中央公園為例，95%以上的房源都賣(mài)給了來(lái)自北京的購(gòu)房者，其中絕大多數(shù)是非京籍在京工作者或者養(yǎng)老族，其余5%則賣(mài)給了外地投資客及當(dāng)?shù)刭?gòu)房者。
值得注意的是，大廠樓市新盤(pán)以及其他類型可售房源不多，大部分項(xiàng)目沒(méi)有正常在售的房源，其中可簽房源多為開(kāi)發(fā)商內(nèi)部清退房源或此前已被業(yè)主認(rèn)購(gòu)而現(xiàn)欲更名的房源，此外就是仍在開(kāi)發(fā)建設(shè)中的期房，此類房源則將陸續(xù)于2020年5月入市。
此處以早安北京為例，該項(xiàng)目目前在售房源僅剩一棟，整棟260套的房源所剩不足50套。項(xiàng)目銷(xiāo)售人員向北京商報(bào)記者透露，早安北京項(xiàng)目售價(jià)在2015年處于每平方米一萬(wàn)二三的水平，2016年初升至2.8萬(wàn)元/平方米，去年4月最高峰達(dá)到了3.4萬(wàn)元/平方米。在同期開(kāi)盤(pán)房源售罄、樓市行情最好的時(shí)候，開(kāi)發(fā)商保留了位置最好的36棟和42棟未進(jìn)行出售，但是后期限購(gòu)政策在廊坊全市推行開(kāi)來(lái)，直至今日也未曾解凍，因著急回籠資金，開(kāi)發(fā)商現(xiàn)在不得已拿出這兩棟房源。
除了原本預(yù)留等待升值的房源妨礙到了資金回籠，開(kāi)發(fā)商手上持有的其他待開(kāi)發(fā)地塊也需資金方能動(dòng)工。“國(guó)家明確規(guī)定獲取土地滿兩年不開(kāi)發(fā)的土地?zé)o償收回，動(dòng)工同樣需要錢(qián)。所以這才有了現(xiàn)在賣(mài)的早安北京。”早安北京售樓處銷(xiāo)售人員向北京商報(bào)記者如是表示。
值得注意的是，廊坊“6·2”限購(gòu)令規(guī)定，非本地戶籍家庭需要提供三年及以上社保或者納稅證明。對(duì)于不符合資質(zhì)是否能進(jìn)行購(gòu)房的問(wèn)題，潮白河孔雀城中央公園、路勁陽(yáng)光城以及早安北京的銷(xiāo)售人員都給出了肯定回答。
三家銷(xiāo)售人員均表示，購(gòu)房者如確定購(gòu)房意向，可先行與開(kāi)發(fā)商簽訂一份草簽合同，購(gòu)房時(shí)可選擇全款購(gòu)買(mǎi)或在三年內(nèi)分期付清。就外地購(gòu)房者擔(dān)心的資質(zhì)受限問(wèn)題，銷(xiāo)售人員表示會(huì)推薦專業(yè)的第三方公司為購(gòu)房者代辦個(gè)稅順繳業(yè)務(wù)，購(gòu)房者只需與代辦機(jī)構(gòu)簽署一份證明本人在當(dāng)?shù)毓ぷ鞯木蜆I(yè)協(xié)議，并在未來(lái)三年時(shí)間內(nèi)按月繳納個(gè)稅，納稅時(shí)間滿三年且保證無(wú)斷繳后，即可獲得廊坊市購(gòu)房資質(zhì)，從而繞過(guò)限購(gòu)順利與開(kāi)發(fā)商到房管部門(mén)進(jìn)行網(wǎng)簽。北京商報(bào)記者了解到，各家銷(xiāo)售給出的代辦費(fèi)用不等，相關(guān)辦理費(fèi)用在6000-8000元，銷(xiāo)售人員均表示，購(gòu)房者也可以自行選擇代辦機(jī)構(gòu)，完稅記錄滿三年后同樣能夠?qū)崿F(xiàn)正式網(wǎng)簽。就購(gòu)房者關(guān)心的代辦完稅記錄過(guò)審是否順利的問(wèn)題，上述銷(xiāo)售人員在回答時(shí)均表示，“資質(zhì)問(wèn)題無(wú)需擔(dān)心，可以順利網(wǎng)簽”。
增量有限
北京商報(bào)記者在同路勁陽(yáng)光城銷(xiāo)售人員的交流中了解到，當(dāng)前房源緊俏，燕郊基本沒(méi)有70年的住宅，基本都是40-50年的商辦項(xiàng)目，而大廠除當(dāng)下零星可售現(xiàn)房、部分預(yù)售期房以及還在開(kāi)發(fā)建設(shè)中的樓房項(xiàng)目外，未來(lái)5-10年時(shí)間不會(huì)再有新增住宅項(xiàng)目入市。
那么，增量有限是否會(huì)驅(qū)動(dòng)購(gòu)房者傾向于購(gòu)買(mǎi)二手房呢?有中介人員表示，大廠現(xiàn)階段二手房成交量并不樂(lè)觀，雖然二手房每平方米售價(jià)看似低于新房，但因交易時(shí)需繳納較高的稅費(fèi)，成交價(jià)相比新房實(shí)則沒(méi)有太大優(yōu)惠空間。在新房成交量下行的狀況下，二手房成交量也并不盡如人意。
在價(jià)格方面，根據(jù)安居客方面數(shù)據(jù)，大廠8月二手房掛牌均價(jià)為15026元/平方米，環(huán)比上漲0.21%，同比降低29.64%;香河8月二手房掛牌均價(jià)為13086元/平米，環(huán)比上漲2.14%，同比降低29.64%。三河8月二手房掛牌均價(jià)為20593元/平方米，環(huán)比下降0.23%，同比降低14.94%。
炒作限購(gòu)令松綁
現(xiàn)如今，廊坊最嚴(yán)限購(gòu)令自發(fā)布轉(zhuǎn)眼已一年有余，在走訪大廠樓市項(xiàng)目過(guò)程中，北京商報(bào)記者從多個(gè)銷(xiāo)售人員口中聽(tīng)到了“廊坊購(gòu)房政策有望明年5月初松動(dòng)”的消息。
“我要趕在明年購(gòu)房政策松動(dòng)前為我兒子購(gòu)置一處房產(chǎn)，留給他以后作婚房。畢竟，北三縣房?jī)r(jià)要是真漲起來(lái)那可就是每平方米兩三萬(wàn)的水平啦!”上文提到的司機(jī)程師傅也打算要在北三縣房?jī)r(jià)漲起來(lái)前早做打算。
在易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái)，當(dāng)前廊坊樓市私下交易、代繳社保等情況還是很多，對(duì)于此類現(xiàn)象，政府其實(shí)還是需要積極做管控的。
不過(guò)嚴(yán)躍進(jìn)分析認(rèn)為，目前廊坊政策松動(dòng)不是全無(wú)可能，尤其是在市場(chǎng)交易很低的時(shí)候，政府或許會(huì)考慮作適當(dāng)調(diào)整。“此類調(diào)整并非為了鼓勵(lì)投資投機(jī)需求進(jìn)入，關(guān)鍵是為了讓部分京冀交界得到更好發(fā)展，同時(shí)也是為了更好地滿足部分購(gòu)房者需求。”嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，北三縣在很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)仍將是環(huán)京樓市的“主戰(zhàn)場(chǎng)”，房?jī)r(jià)上漲的可能性也將持續(xù)存在，因而政府在未來(lái)房?jī)r(jià)方面還需做好價(jià)格的管控，以防范價(jià)格波動(dòng)帶來(lái)的市場(chǎng)預(yù)期不穩(wěn)定等潛在風(fēng)險(xiǎn)。
