近日,融360大數(shù)據(jù)研究院發(fā)布報(bào)告顯示,7月全國(guó)首套房貸款平均利率為5 67%,環(huán)比6月上升0 53%,與去年7月首套房貸款平均利率4 99%相比上升13 63
近日,融360大數(shù)據(jù)研究院發(fā)布報(bào)告顯示,7月全國(guó)首套房貸款平均利率為5.67%,環(huán)比6月上升0.53%,與去年7月首套房貸款平均利率4.99%相比上升13.63%。業(yè)內(nèi)人士表示,今年在房地產(chǎn)堅(jiān)持調(diào)控的背景下,涉房貸款整體穩(wěn)中偏緊。本輪利率上漲或接近尾聲,上漲幅度或逐步放緩。但從整體來看,未來較長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi),房貸利率水平難以下調(diào)。
7月房貸利率漲幅收窄
2018年7月,全國(guó)首套房貸款平均利率保持上漲,但上漲幅度收窄。融360數(shù)據(jù)顯示,2018年7月全國(guó)首套房貸款平均利率5.67%,為基準(zhǔn)利率的1.157倍,環(huán)比6月上升0.53%,較上月0.71%的環(huán)比增幅有所收窄;同比方面,較去年同期4.99%的利率上調(diào)13.63%。
具體來看,7月,在全國(guó)35個(gè)城市533家銀行中,有47家銀行分(支)行首套房貸款利率上升,占比8.82%,較上月減少9家。其中,146家銀行首套執(zhí)行基準(zhǔn)利率上浮10%,較上月減少23家;173家銀行上浮15%,115家上浮20%。
值得注意的是,執(zhí)行上浮25%以上的銀行數(shù)量增多。其中,28家上浮25%,25家上浮30%,分別較上月增加3家與9家,另有4家銀行首套執(zhí)行上浮30%至40%。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示,股份制銀行房貸利率上浮30%至40%,這一利率對(duì)于市場(chǎng)意義并不大。從執(zhí)行情況看,這些銀行基本沒有房貸業(yè)務(wù),標(biāo)價(jià)只是代表拒絕業(yè)務(wù)。
此外,數(shù)據(jù)顯示,7月二套房貸款平均利率為6.03%,較上月上漲0.3%,整體漲幅有所下降。融360監(jiān)測(cè)的重點(diǎn)銀行中,目前二套房貸利率執(zhí)行基準(zhǔn)上浮10%的僅21家銀行,較上月減少1家;執(zhí)行上浮15%和20%的銀行各有28家和243家,分別較上月減少7家和16家;執(zhí)行上浮20%以上的銀行達(dá)到213家,較上月增加22的家。
同時(shí),4.13%銀行存在停貸現(xiàn)象。例如北京地區(qū)監(jiān)測(cè)的30家銀行中,有1家銀行分(支)行停貸;深圳地區(qū)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的26家銀行中,7家存在停貸現(xiàn)象。
融360大數(shù)據(jù)研究院分析師李唯一表示,此前央行放水并未如業(yè)內(nèi)預(yù)期的對(duì)房貸利率起到降溫作用,房貸利率仍以上升為主,預(yù)計(jì)短期內(nèi)全國(guó)不會(huì)出現(xiàn)大面積下調(diào)利率的情況。
“但房貸利率水平增速或?qū)p緩。”李唯一表示,2017年7月至2018年7月,首套房貸款利率及二套房貸款利率分別由環(huán)比上升2.47%、上升1.27%降至環(huán)比上升0.45%附近。據(jù)此趨勢(shì)推算,未來2至3個(gè)月內(nèi),環(huán)比數(shù)值會(huì)向0趨近,房貸利率仍將保持小幅上調(diào)直至穩(wěn)定。
居民購(gòu)房杠桿率持續(xù)下降
在房貸利率上調(diào)、房地產(chǎn)政策收緊的背景下,居民購(gòu)房杠桿率呈持續(xù)下降之勢(shì)。易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布《2018年二季度全國(guó)居民購(gòu)房杠桿研究》報(bào)告顯示,2017年一季度,個(gè)人房貸余額同比增幅35.5%出現(xiàn)收窄,2018年二季度回落至18.6%。同時(shí),全國(guó)居民購(gòu)房杠桿率回落至31.9%,環(huán)比下降1.1個(gè)百分點(diǎn),同比下降8.6個(gè)百分點(diǎn),已連續(xù)五個(gè)季度收窄。
易居研究院研究員沈昕表示,從2015年三季度開始,居民購(gòu)房杠桿快速上升,2016年四季度達(dá)到2010年以來最高位44.1%。2017年一季度,該指標(biāo)小幅回落至43.8%,此后五個(gè)季度連續(xù)下行。
不過沈昕也指出,雖然個(gè)人房貸余額增速有所放緩,但整體來看,個(gè)人去杠桿仍有空間。2018年二季度,個(gè)人住房貸款余額新增9800億元,同比下降2%。但從房貸余額新增的絕對(duì)值來看仍處于歷史高位。
數(shù)據(jù)顯示,2017年四季度, 個(gè)人購(gòu)房貸款余額新增額降至8000億元,同比下降33%。但2018年一季度反彈至9600億元,二季度繼續(xù)小幅反彈至9800億元,環(huán)比上漲2%。
沈昕認(rèn)為,短期調(diào)控政策和信貸趨緊態(tài)勢(shì)不會(huì)改變。隨著政策環(huán)境和信貸環(huán)境趨緊,預(yù)計(jì)居民購(gòu)房杠桿率還會(huì)進(jìn)一步回落,下半年全國(guó)房?jī)r(jià)漲幅將收窄。
涉房貸款難松動(dòng)
房地產(chǎn)從嚴(yán)調(diào)控不會(huì)松動(dòng)。7月31日召開的中央政治局會(huì)議指出,下決心解決好房地產(chǎn)市場(chǎng)問題,堅(jiān)持因城施策,促進(jìn)供求平衡,合理引導(dǎo)預(yù)期,整治市場(chǎng)秩序,堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲。加快建立促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制。
從現(xiàn)階段來看,一方面房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然較熱,另一方面房地產(chǎn)資金風(fēng)險(xiǎn)壓力已到高位。
中原地產(chǎn)報(bào)告顯示,雖然7月單月全國(guó)調(diào)控次數(shù)刷新歷史紀(jì)錄,在調(diào)控重壓下,標(biāo)桿房企銷售業(yè)績(jī)依然爆發(fā),整體看,累計(jì)公布前七個(gè)月銷售業(yè)績(jī)的32家房企,銷售金額達(dá)到25373億元,同比上漲幅度高達(dá)37%。其中,碧桂園銷售額3475億元,同比上漲44.62%;融創(chuàng)銷售2276億元,同比上漲70%;新城控股銷售1136.63億元,同比上漲106.05%;中國(guó)金茂銷售788.92億元,同比上漲187.6%。
與此同時(shí),房企資金鏈卻頻亮“紅燈”。在地產(chǎn)政策維持偏緊的基調(diào)下,房企發(fā)債頻遭拒。此前,保利置業(yè)申請(qǐng)發(fā)行的15.14億元資產(chǎn)支持證券項(xiàng)目狀態(tài),從6月19日的“中止”變更為“終止”;萬達(dá)50億元供應(yīng)鏈ABS,從一年前的“中止”也轉(zhuǎn)為“終止”;美好置業(yè)公告稱,鑒于市場(chǎng)環(huán)境變化,主動(dòng)撤回2018年公司債發(fā)行材料;華夏幸福40億元私募、合生創(chuàng)展小公募100億元、金融街50億元、碧桂園200億元公司債均處于“中止”狀態(tài)。
此外,公司債到期的企業(yè)也開始出現(xiàn)。此前,中弘控股股份有限公司發(fā)布公告稱,公司逾期債務(wù)本息合計(jì)金額約為43.7億元,控股股東中弘卓業(yè)集團(tuán)有限公司持有的公司全部股份22.28億股已經(jīng)遭到司法輪候凍結(jié)。
在此背景下,一向受追捧的房地產(chǎn)進(jìn)入評(píng)級(jí)公司下調(diào)名單。近日,中誠(chéng)信證評(píng)決定將18天房1A、18天房1B列入可能降級(jí)的信用評(píng)級(jí)觀察名單。天房集團(tuán)當(dāng)前負(fù)債超過1800億元,負(fù)債率高達(dá)85%以上。
有業(yè)內(nèi)人士表示,對(duì)于企業(yè)資金,因杠桿風(fēng)險(xiǎn)仍存,涉房貸款不會(huì)松。而個(gè)人貸款方面,為避免居民借助杠桿投機(jī)房產(chǎn)的行為,大幅下調(diào)房貸利率也不符合調(diào)控的要求,短期內(nèi)保持穩(wěn)定的可能性較大。
