廈門(mén),作為一個(gè)經(jīng)濟(jì)總量?jī)H位居全國(guó)第52位的東南沿海城市,其房?jī)r(jià)可比肩一線城市。從曾經(jīng)的領(lǐng)漲到如今的領(lǐng)跌,廈門(mén)樓市仿佛經(jīng)歷了過(guò)山車(chē)般的
廈門(mén),作為一個(gè)經(jīng)濟(jì)總量?jī)H位居全國(guó)第52位的東南沿海城市,其房?jī)r(jià)可比肩一線城市。從曾經(jīng)的領(lǐng)漲到如今的領(lǐng)跌,廈門(mén)樓市仿佛經(jīng)歷了過(guò)山車(chē)般的瘋狂。
近日,《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者實(shí)地走訪了廈門(mén)部分樓盤(pán),還原廈門(mén)樓市從房?jī)r(jià)漲幅全國(guó)第一,到限價(jià)之下開(kāi)發(fā)商虧本賣(mài)房的真相。
房?jī)r(jià)曾比一線城市更堅(jiān)挺
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,2014年7月,70個(gè)城市中房?jī)r(jià)下降的城市較當(dāng)年6月增加至64個(gè),就連北上廣深四大一線城市也首度加入了下降的行列。而廈門(mén)的房?jī)r(jià)依然保持上漲趨勢(shì),當(dāng)年7月份廈門(mén)新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲0.2%,同比上漲7.2%,雙雙位居全國(guó)第一。彼時(shí),廈門(mén)房?jī)r(jià)已連續(xù)26個(gè)月環(huán)比上漲,有分析稱(chēng)廈門(mén)房?jī)r(jià)的堅(jiān)挺度已經(jīng)超過(guò)了一線城市。
在經(jīng)歷了短暫調(diào)整后,廈門(mén)新房?jī)r(jià)格繼續(xù)上漲。2016年8月,國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的當(dāng)年7月廈門(mén)新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲4.6%,漲幅再次高居全國(guó)第一。
2016年“9·30新政”出臺(tái)前一個(gè)月,廈門(mén)率先出臺(tái)政策,也因此成為最早進(jìn)入樓市調(diào)控的城市之一。2016年8月31日,廈門(mén)市國(guó)土資源和房產(chǎn)管理局公告自當(dāng)年9月5日起,廈門(mén)執(zhí)行住房限購(gòu)政策,有效期至2017年12月31日。
而廈門(mén)目前還在沿用2016年出臺(tái)的限購(gòu)政策,即擁有2套及以上住房的戶籍居民家庭,擁有1套及以上住房的非戶籍居民家庭;無(wú)法提供購(gòu)房之日前4年內(nèi)在廈門(mén)逐月連續(xù)繳納3年以上個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)證明的非戶籍居民家庭,暫停向其銷(xiāo)售180平方米及以下商品住房。
此后廈門(mén)陸續(xù)出臺(tái)政策加碼調(diào)控,2017年3月25日起,廈門(mén)新購(gòu)買(mǎi)的住房,需取得產(chǎn)權(quán)證后滿2年方可上市交易。廈門(mén)也成為全國(guó)范圍內(nèi)首個(gè)對(duì)居民購(gòu)房出臺(tái)“限售”政策的城市。
二手房低價(jià)甩賣(mài),有的一套虧百萬(wàn)
今年上半年,廈門(mén)全市商品住宅銷(xiāo)售面積為58.7萬(wàn)平方米,同比下降30%。其中島內(nèi)商品住宅銷(xiāo)售量為8.3萬(wàn)平方米,全市占比14%;島外商品住宅銷(xiāo)售量為50.5萬(wàn)平方米,全市占比86%。
“我們這里從去年7、8月份就開(kāi)始跌了。最高峰這里一平方米賣(mài)7萬(wàn)元的都有,現(xiàn)在賣(mài)6萬(wàn)出頭,成交價(jià)6萬(wàn)元左右。”國(guó)貿(mào)中心附近鏈家的一名工作人員向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示。旁邊就是萬(wàn)達(dá),對(duì)面就是五緣灣,這是屬于廈門(mén)島內(nèi)的湖里區(qū)。即便是在這樣的核心地段房?jī)r(jià)也沒(méi)能扛住下跌的行情。
而在距此近10公里外的大嶝島,二手房成交價(jià)格也大幅下降,整個(gè)大嶝島只有國(guó)貿(mào)金門(mén)灣一個(gè)項(xiàng)目。“過(guò)去高峰時(shí)一個(gè)月可以有7、8套的成交,最近好的時(shí)候大概成交一兩套。”環(huán)嶝南路附近的一名中介表示,高層住宅均價(jià)每平方米跌了7000~8000元。
成交方面,廈門(mén)二手房交易已不僅僅是腰斬。廈門(mén)市國(guó)土資源與房產(chǎn)管理局主辦的《廈門(mén)房地產(chǎn)市場(chǎng)》數(shù)據(jù)顯示,今年上半年廈門(mén)二手住宅交易套數(shù)6995套,同比減少65%;交易面積71.3萬(wàn)平方米,同比減少64%。其中二季度交易4240套,交易面積42.2萬(wàn)平方米,同比減少58%。
上述鏈家工作人員說(shuō):“最近成交以剛需客戶為主,投資客很少,因?yàn)楝F(xiàn)在有兩年限售期,投資客無(wú)法以低價(jià)買(mǎi)入高價(jià)賣(mài)出的方法賺錢(qián)。此前投資客都是短期投資,一般等不到兩年。現(xiàn)在的房?jī)r(jià)是緩慢往下跌的,如果再等兩年,也很難保證賺錢(qián)。去年有投資客因?yàn)楹瞎沙捶勘惶鬃?,也有人就低價(jià)甩賣(mài)房子,甚至虧100萬(wàn)~200萬(wàn)元的也有。”
同區(qū)域土拍樓面價(jià)遭“腰斬”
2018年6月1日,海滄馬鑾灣板塊出讓兩幅地塊:2018HP01和2018HP02。2018HP01地塊位于海滄區(qū)新陽(yáng)東片區(qū)新垵北路與樂(lè)活路交叉口,由保利以29.1億元(樓面價(jià)25086元/平方米)競(jìng)得,溢價(jià)率0.34%。該地塊需無(wú)償移交政府社區(qū)電商物流配送終端站200平方米、郵政一般支局600平方米、社區(qū)書(shū)店300平方米、通信匯聚機(jī)房60平方米。
2018HP02地塊由金地以23.8億元(樓面價(jià)25105元/平方米)競(jìng)得,溢價(jià)率0.42%,需無(wú)償移交生鮮超市中心店1500平方米、開(kāi)閉所200平方米。
而該兩宗地塊旁邊就是馬鑾灣的單價(jià)地王:由海投房產(chǎn)拿下的H2016P02地塊,樓面價(jià)達(dá)38505元/平方米,與同區(qū)域內(nèi)土拍樓面價(jià)有近萬(wàn)元的差價(jià)。記者發(fā)現(xiàn),近年來(lái)這樣的情況在廈門(mén)島外的四個(gè)區(qū)內(nèi)都有出現(xiàn)。
今年7月2日,翔安X2018P01地塊最終成交總價(jià)達(dá)15.98億元,樓面價(jià)21182元/平方米,被海晟奪得。翔安X2018P02地塊,被特房以總價(jià)17.02億元、樓面價(jià)19814元/平方米競(jìng)得。兩宗土地出讓后引起市場(chǎng)熱議,因?yàn)榇似瑓^(qū)相距不遠(yuǎn)的地段曾誕下地王。
2016年8月26號(hào),2016XP06地塊由融創(chuàng)以30.76億元、樓面價(jià)37512元/平方米競(jìng)得,溢價(jià)率142%。翔安2016XP04地塊由廈門(mén)融僑以42.18億元的總價(jià)競(jìng)得,樓面價(jià)38345元/平方米,溢價(jià)率139.66%。
8月6日,《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者實(shí)地走訪了融創(chuàng)在2016XP06地塊打造的融創(chuàng)東南府,以及剛剛出讓的翔安X2018P01地塊和X2018P02地塊。融創(chuàng)東南府在翔安南,后面兩宗土地在廈大翔安校區(qū)附近,兩個(gè)地段相距約14公里。在乘車(chē)過(guò)程中記者也注意到,剛出讓的兩宗土地所處的區(qū)域發(fā)展相對(duì)緩慢。
除區(qū)域發(fā)展有所差別外,兩次土拍相關(guān)的政策也有所變化。今年7月初,廈門(mén)出臺(tái)“一次性銷(xiāo)售”土拍限制,10萬(wàn)平方米以下住宅用地必須一次性銷(xiāo)售。廈門(mén)市國(guó)土資源與房產(chǎn)管理局的出讓公告顯示,X2018P01、X2018P02地塊要求競(jìng)得人一次性申請(qǐng)宗地商品住房預(yù)售證,并一次性全部公開(kāi)對(duì)外銷(xiāo)售。
“這個(gè)政策對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)是一件很可怕的事情。因?yàn)橐粔K地分多次銷(xiāo)售,可以拉長(zhǎng)周期,可以根據(jù)行情的變化調(diào)節(jié)價(jià)格,對(duì)開(kāi)放商來(lái)說(shuō)這是正確的銷(xiāo)售策略。若是一次性全部放出來(lái)在房產(chǎn)市場(chǎng)上賣(mài),開(kāi)放商則處于被動(dòng)狀態(tài)。”廈門(mén)購(gòu)房?jī)?nèi)參創(chuàng)始人黃漢彬表示。
限價(jià)之下開(kāi)發(fā)商虧本賣(mài)房?
8月6日,《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者以購(gòu)房者身份走進(jìn)了融創(chuàng)東南府營(yíng)銷(xiāo)中心。據(jù)負(fù)責(zé)接待的置業(yè)顧問(wèn)介紹:“我們這個(gè)樓盤(pán)位于翔安南部新城,緊鄰具有‘海綿功能’的鼓鑼公園,靠近在建的3號(hào)線地鐵,距離將要建成的大嶝機(jī)場(chǎng)僅有10公里,算是廈門(mén)島外一個(gè)價(jià)值洼地。”
此宗項(xiàng)目地塊便是上述融創(chuàng)競(jìng)得的2016XP06地塊,上述置業(yè)顧問(wèn)坦言:“整個(gè)翔安新城的起點(diǎn)是非常高的,按照37512元/平方米的拿地樓面價(jià)來(lái)推算,我們的房?jī)r(jià)應(yīng)該在5萬(wàn)~6萬(wàn)元/平方米才有利潤(rùn)。但是現(xiàn)在政府在調(diào)控房地產(chǎn),所以我們現(xiàn)在高層的均價(jià)就在3.6萬(wàn)~3.8萬(wàn)元/平方米之間,帶精裝修。”
那么僅比拿地樓面價(jià)高1000元/平方米還帶精裝修,融創(chuàng)東南府是在虧本銷(xiāo)售嗎?
該名營(yíng)銷(xiāo)人員說(shuō):“這個(gè)價(jià)格賣(mài)是虧本的。現(xiàn)階段高端樓盤(pán)因?yàn)橄迌r(jià)與周邊普通樓盤(pán)的價(jià)格差距不大,限價(jià)階段開(kāi)發(fā)商在讓利。過(guò)去開(kāi)發(fā)商是頂著天花板拿下的地塊,如今大浪退去,開(kāi)發(fā)商在裸泳,客戶是在沙灘上撿金子、撿銀子、撿貝殼。”
對(duì)于上述說(shuō)法,記者查閱了融創(chuàng)東南府的相關(guān)備案信息,(8號(hào)樓、12號(hào)樓、14號(hào)樓)獲批預(yù)售許可證的主力戶型為116.10~154.64平方米高層,最高價(jià)格為71132.95元/平方米,最低價(jià)格為39909元/平方米,總價(jià)區(qū)間在463.3萬(wàn)~1099.9萬(wàn)元/套。
廈門(mén)房地產(chǎn)聯(lián)合網(wǎng)董事長(zhǎng)章衛(wèi)國(guó)表示,融創(chuàng)東南府疊墅的均價(jià)約在5萬(wàn)元/平方米,所以不能單從這一個(gè)去對(duì)比,要綜合去看,并且融創(chuàng)東南府還配有車(chē)位。記者也注意到除兩棟高層住宅外,其別墅或疊墅類(lèi)產(chǎn)品大約有10棟,占比更大。事實(shí)上,此類(lèi)產(chǎn)品盈利空間相對(duì)高層住宅要更高一些。
樓市僅靠本地人支撐
2016年限購(gòu)以前,廈門(mén)有近7成購(gòu)房者是外地人。但從最新數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn),購(gòu)房者比例已經(jīng)發(fā)生完全逆轉(zhuǎn),異地購(gòu)房者被拒之門(mén)外,樓市基本靠本地需求支撐,這就是限購(gòu)導(dǎo)向下的樓市。
克而瑞相關(guān)分析指出,對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō),限售和限價(jià)對(duì)投資需求的打壓最明顯,限售無(wú)法實(shí)現(xiàn)房?jī)r(jià)短期上漲的紅利,尤其是加杠桿操作將極大增加投資風(fēng)險(xiǎn);限價(jià)則直接限制了房?jī)r(jià)的上漲預(yù)期,二者共同作用,投資客尤其是短期投資客必須退出。
58安居客房產(chǎn)研究院房產(chǎn)分析師吳寅認(rèn)為,本輪廈門(mén)房地產(chǎn)出現(xiàn)下滑較為明顯的主要是“老破小”,品質(zhì)較好的學(xué)區(qū)房實(shí)際上沒(méi)有出現(xiàn)大幅度下降,甚至依然堅(jiān)挺。實(shí)際上因?yàn)?016年到2017年間左右廈門(mén)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快,本輪樓市回調(diào)擠走的是投資泡沫。“我認(rèn)為目前廈門(mén)二手房?jī)r(jià)格已經(jīng)趨于理性,下半年不會(huì)再出現(xiàn)大幅下跌。”吳寅表示。
新景祥廈門(mén)市場(chǎng)研究中心相關(guān)報(bào)告指出,下半年市場(chǎng)調(diào)控政策難以有實(shí)質(zhì)松綁,調(diào)控周期拉長(zhǎng),“四限”等因城施策的精細(xì)化調(diào)整仍將持續(xù),但調(diào)控措施不會(huì)再超出現(xiàn)有框架。“廈門(mén)樓市下半年有多個(gè)新項(xiàng)目將入市,且部分地塊要求一次性取得預(yù)售許可證,商品住宅供應(yīng)量有望迎來(lái)小高峰,但在調(diào)控政策嚴(yán)格執(zhí)行之下,市場(chǎng)成交將低位回升。價(jià)格方面,樓市均價(jià)整體高位企穩(wěn),穩(wěn)健平穩(wěn)會(huì)是未來(lái)房?jī)r(jià)的主基調(diào)。”
黃漢彬?qū)Α睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者分析稱(chēng),未來(lái)廈門(mén)房地產(chǎn)市場(chǎng)還有一定的基本面支撐,“廈門(mén)平均每年人口凈流入近4萬(wàn),在人口基數(shù)400萬(wàn)對(duì)比下,凈流入比例高。其次是廈門(mén)的學(xué)位逐年增加,凈流入是戶籍人口,很多人來(lái)是沒(méi)有戶口的,不體現(xiàn)在4萬(wàn)人中。”
“廈門(mén)得天獨(dú)厚的地理位置,使得周邊的泉州、南平等地居民都以擁有廈門(mén)的一套房子為榮,同時(shí)廈門(mén)的購(gòu)買(mǎi)力也是不容小覷的。這次廈門(mén)房?jī)r(jià)下跌,也受到很多北上廣深人關(guān)注。限購(gòu)政策一旦放開(kāi),房?jī)r(jià)最后的結(jié)果是降不下來(lái)的。”章衛(wèi)國(guó)表示。
關(guān)鍵詞: 廈門(mén) 房?jī)r(jià) 百萬(wàn)