6月25日，有市場傳聞稱，國開行總行棚改項目合同簽訂審批權回收總行。6月26日，國開行證實了該傳聞。股市率先做出了最靈敏的反映，當日地產(chǎn)
6月25日，有市場傳聞稱，國開行總行棚改項目合同簽訂審批權回收總行。6月26日，國開行證實了該傳聞。股市率先做出了最靈敏的反映，當日地產(chǎn)股集體恐慌性暴跌，A股和港股均未能幸免，綠地控股(下稱：綠地)也在列。
事實上，令綠地股價承壓的因素不只有棚改貨幣化安置的減少，最迫在眉睫的是7月2日89.45億限售股的解禁。綠地上一次限售股解禁發(fā)生在2016年，面對以平安創(chuàng)新資本為首的大股東大幅減持，綠地股價一落千丈。這一次，在投資者普遍不看好其多元業(yè)務布局的情況下，歷史會在綠地身上重演嗎?
商辦受限后 下沉三四線又遇調控
曾被譽為商辦專家的綠地，自2017年商辦限購以來可謂元氣大傷，“掉隊”成了綠地繞不開的標簽。在經(jīng)歷陣痛的這一年，綠地在調整商住結構的同時，也在調整自己的城市布局。
2017年，綠地集團董事長張玉良曾表示：“綠地在2017年有個專項計劃，準備了200億元資金，在行情依然看好的三四線城市，主要是一二線核心城市周邊的輻射區(qū)域拿短平快項目，預計在2018年能夠撬動1000億元貨值。”
緊接著，綠地加大了在三四線市場拿地的步伐。據(jù)克而瑞統(tǒng)計，2016年，在綠地新增土地中，三四線城市的拿地金額占比僅為4.2%，而2017年這一占比上升到了36.4%，同時其拿地面積占比也上升到了50.3%。此外，根據(jù)中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)，2018年前5月，綠地共斥資313.25億元拿地，其中大部分為三四線城市。
然而，綠地下滑的頹勢并沒有在年內(nèi)得到改觀。從克而瑞公布的前5月銷售額排名來看，2018年前5月，綠地控股實現(xiàn)流量金額1074.6億元，同比增長7.1%，但其幅度卻遠低于同規(guī)模其他房企。藍鯨房產(chǎn)據(jù)克而瑞榜單測算，前5月，保利地產(chǎn)的增長幅度為47.03%，中國恒大的增長幅度為40.19%，碧桂園的增長幅度為32.66%，均要高于綠地。
與此同時，一紙政令讓綠地再入新困境。6月25日，有市場傳聞稱，國開行總行棚改項目合同簽訂審批權回收總行。6月26日晚間，海通證券邀請國開行相關領導，對國開行收回審批權限等棚改相關事宜解答市場疑問。電話會議中，國開行相關領導介紹，最近兩周，國開行才將審批權限收回。“貨幣化安置已經(jīng)是推高房地產(chǎn)價格的元兇之一，此后貨幣化安置的比例會受到一定的限制;從操作層面來講，棚改貨幣化安置收緊的另一個原因是地方債務的問題。”該負責人表示。
2017年6月住建部聯(lián)合國土部發(fā)文，要求在商品住房庫存量大、市場房源充足的三四線城市，棚戶區(qū)改造要以貨幣化安置為主，避免重復建設。此后的兩年棚改貨幣化安置的比例一直上升，2017年上半年，江蘇22個縣(市、區(qū))棚改貨幣化安置比例已達到100%。此外，中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，2013-2016年，棚改貨幣化安置率分別為7.9%、9.0%、29.9%、48.5%。
同時，作為棚改貨幣化資金的主要來源，在2014年創(chuàng)設 PSL 之后，國開行在2014年、2015年和2016年新增 PSL 金額分別為3831億元、6981億元、9714億元，2018年截至5月底，新增抵押補充貸款(PSL)投放4371億元，累計同比增加48.32%。
也就是說，隨著棚改貨幣化安置率的提高，手持大量“拆遷資金”的群體沖進了樓市。在需求不斷增加的市場背景下，三四線房價開始抬頭。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出：“抵押補充貸款的溢出效應間接拉動了三四線城市房價上升。”同時，他分析認為，棚改貨幣化安置可以說是過去幾年推動房價最有力的一雙手，這個政策肯定是會逐漸弱化。
而此次，國開行上收PSL審批權限，相當于切斷了三四線樓市的購房資金來源，三四線市場面臨著購房需求減少的局面。 易居企業(yè)集團CEO丁祖昱對藍鯨房產(chǎn)說道：“這個政策肯定會對三四線市場形成影響。不過，短期內(nèi)影響不會特別大，因為今年上半年棚改貨幣化安置的比重還是比較高，這個影響可能會在明年或者2020年之后放大化。”
而這也勢必也會對布局三四線市場的房企產(chǎn)生影響。在此消息確認之后，申萬宏源在一份研究報告中指出，2018年棚改貨幣化比例大概率走低，三四線城市銷量面臨回落壓力，對后期土地出讓收入、房地產(chǎn)開發(fā)投資增速影響均偏負面，加劇經(jīng)濟下行壓力。同時，申萬宏源提醒道：“對于在三四線城市布局集中，但是周轉慢，負債率高，短期償債壓力大的房企建議謹慎。”
多元化業(yè)務繁多 難尋主力軍
主業(yè)不濟的壓力下，綠地開始繼續(xù)加碼多元化。
6月20日，綠地集團與四川省瀘州市簽署合作協(xié)議，雙方將共同出資組建運營新公司。據(jù)悉，此次綠地將和瀘州“川酒”展開深度合作，以形成高中低系列白酒品牌及產(chǎn)品梯，通過此次合作確保企業(yè)三年內(nèi)實現(xiàn)銷售收入50至100億元，爭取五年左右達到200至300億元。
對此，億翰智庫表示：“合作雖帶來一定利益，但也面臨一些問題，第一，綠地對于白酒還是初次涉足，具體產(chǎn)業(yè)運作經(jīng)驗匱乏;第二，怎樣將自身優(yōu)勢與酒業(yè)的發(fā)展模式相融合，以實現(xiàn)地產(chǎn)與白酒產(chǎn)業(yè)的徹底打通，這對綠地而言也是需要深度思考的問題;第三，綠地雖在建筑、地鐵、能源和人工智能等多領域都有布局，但從各業(yè)務發(fā)展現(xiàn)狀來看，集團并未在某一領域形成核心的競爭優(yōu)勢，從這個角度來看，綠地的業(yè)務過于多元，反而會分散企業(yè)精力，影響地產(chǎn)板塊的進一步發(fā)展。”
過于多元化，這正是投資者對綠地的“指責”之一。除涉足白酒行業(yè)之外，4月25日，綠地集團還與人工智能技術原創(chuàng)與應用開發(fā)龍頭企業(yè)深蘭科技(上海)有限公司達成合作。除戰(zhàn)略投資外，雙方還將組建由綠地控股的公司，共同發(fā)展人工智能建筑和機器人智能科技。
藍鯨房產(chǎn)從綠地官網(wǎng)獲悉，在房地產(chǎn)主業(yè)外，這已經(jīng)是綠地布局的第7個、第8個業(yè)務板塊，其余6大業(yè)務板塊分別為房地產(chǎn)、酒店及商業(yè)運營、金融產(chǎn)業(yè)、地鐵投資產(chǎn)業(yè)、能源產(chǎn)業(yè)、建設建筑產(chǎn)業(yè)。而熱衷于多元化的中國恒大(03333.hk)目前也僅有地產(chǎn)、旅游、健康、高科技、保險5大業(yè)務板塊。
丁祖昱分析認為：“衡量房企多元化是否成功，最簡單的標準就是看多元化產(chǎn)業(yè)是否在行業(yè)中處于領先地位。”
但從綠地來看，廣闊的多元化版圖導致了公司銷售毛利率持續(xù)走低。數(shù)據(jù)顯示，2017年，綠地控股整體的銷售毛利率為14.34%，而碧桂園、萬科、恒大的銷售毛利率分別為25.91%、34、1%和36.09%。同時，同為建筑業(yè)行業(yè)，中國建筑和上海建工毛利率分別為10.49%和10.47%，而綠地建筑產(chǎn)業(yè)毛利率只有3.75%。
除了在利潤率上有所體現(xiàn)外，對綠地多元化板塊過多的擔憂還存在于股價上，據(jù)藍鯨房產(chǎn)梳理，自2018年來，在經(jīng)歷1月中旬至2月初的小高峰后，綠地股價一直下跌，截至6月25日，已跌至每股6.52元。除此之外，綠地在股市上也缺乏大機構關注，多在散戶手里流通。
面對投資者的擔憂，綠地給予投資者的回復是：“公司是綜合性企業(yè)集團，業(yè)態(tài)多元。未來，公司將進一步加強項目全周期運營管理，更好地提升利潤水平。”
新城控股高級副總裁歐陽捷對藍鯨房產(chǎn)表示，并不看好房企進軍傳統(tǒng)行業(yè)。“除非是傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的升級換代，否則價值并不大，相反進軍高科技或者高端制造業(yè)還有點兒希望。”
億股解禁后 大股東會否減持？
89.45
多元化盈利大考尚未解決，綠地89.45億原始流通股解禁，亦引起投資者的擔憂。
6月24日，綠地發(fā)布公告稱，公司此前于2015年6月新增及向各方發(fā)行116.5億股股份，向上海地產(chǎn)、中星集團、城投集團、上海格林蘭所發(fā)行的約89.45億股股份，占公司總股本的73.51%，預計可上市交易時間為2018年6月30日(因2018年6月30日為非交易日，故順延至2018年7月2日上市流通)。
其中，中星集團因重大資產(chǎn)重組，將持有的股份無償劃轉至上海地產(chǎn)集團，由其代為行使權力。也就是說，本次上市流通的有限售條件股份實際由上海地產(chǎn)集團、城投集團和上海格林蘭持有。股吧里，多位投資者表示擔憂，認為如果屆時大股東減持，那綠地的股價預計會繼續(xù)下行。
投資者的擔憂并非毫無原由。2016年6月30日，占到綠地22%股權的第一批限售股解禁。12天后，平安創(chuàng)新資本開始大筆拋售。彼時，平安證券國債部以每天300萬-450萬股的速度出貨。與此同時，其他幾家股東也在不斷減持。
據(jù)藍鯨房產(chǎn)梳理，截至目前，平安創(chuàng)新資本、上海鼎暉嘉熙股權投資合伙企業(yè)、寧波匯盛聚智投資合伙企業(yè)、珠海普羅股權投資基金已不在綠地的股東之列。而從平安開始減持的那天到現(xiàn)在，綠地的股價一路從10.53元下跌至6.55元，已經(jīng)跌去了60.7%。
對此，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進對藍鯨房產(chǎn)分析道：“股票解禁會加大股票流通，這會帶來股價下跌。當然，是否下跌還得看大股東的持股意識。”
歷史會不會重演?一切都需等待7月2日才能得到解答。
而在重重困境之外，綠地控股董事長張玉良也將在明年到達退休年齡。在此企業(yè)戰(zhàn)略布局和掌門人變更的艱屯之際，昔日房企一哥綠地的命運將會走向何方?很難預料。
