成立規(guī)模2405 51億元、平均收益率7 89%……上半年，憑借優(yōu)異的成績單，房地產(chǎn)信托在集合信托中穩(wěn)居首位。房企對信托資金需求旺盛的同時(shí)，從信托
成立規(guī)模2405.51億元、平均收益率7.89%……上半年，憑借優(yōu)異的“成績單”，房地產(chǎn)信托在集合信托中穩(wěn)居首位。房企對信托資金需求旺盛的同時(shí)，從信托途徑獲取資金的成本亦在上升。6月以來新發(fā)高收益信托產(chǎn)品中，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品占比已過半。與此同時(shí)，部分房地產(chǎn)信托產(chǎn)品最高預(yù)期收益率已超10%。
值得注意的是，在市場分析人士看來，隨著收益率的一路走高，房地產(chǎn)信托項(xiàng)目兌付壓力也會逐漸上升。
房地產(chǎn)信托收益“一枝獨(dú)秀”
今年以來，由于較高的收益率，房地產(chǎn)信托亦受到投資者關(guān)注。據(jù)《金融投資報(bào)》記者不完全統(tǒng)計(jì)，6月中旬以來，有4款房地產(chǎn)信托產(chǎn)品預(yù)期最高收益率超過10%，分別為安信信托發(fā)行的安盈83號特定資產(chǎn)收益權(quán)轉(zhuǎn)讓附回購集合資金信托計(jì)劃、山西信托發(fā)行的信遠(yuǎn)36號集合資金信托計(jì)劃11期和信德27號集合資金信托(第七期)、長安信托發(fā)行的長安權(quán)?德商置業(yè)三圣鄉(xiāng)投資集合資金信托計(jì)劃。
其中，由安信信托發(fā)行的安盈83號特定資產(chǎn)收益權(quán)轉(zhuǎn)讓附回購集合資金信托計(jì)劃，預(yù)期收益率為9.6%-10.2%。公開資料顯示，該計(jì)劃融資方為成都啟陽恒隆置業(yè)有限公司，資金用途顯示用于藍(lán)潤成都ISC項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)。在投資資金達(dá)1000萬及以上，投資期為24個(gè)月時(shí)，可獲得10.2%的預(yù)期收益率，這也是近期發(fā)行房地產(chǎn)信托產(chǎn)品中預(yù)期收益率最高的。
房地產(chǎn)信托收益的“一枝獨(dú)秀”并非特例。據(jù)普益標(biāo)準(zhǔn)數(shù)據(jù)，房地產(chǎn)信托最高收益率從12月的7.9053%上升到5月的8.3818%，在6月出現(xiàn)了較大幅度的下跌，回落到8.3077%;總體上浮0.4024%;而最低收益率則從12月的7.3516%逐漸上漲到5月的7.7975%，在6月下降回落到7.7465%，總體上浮0.3949%。用益信托數(shù)據(jù)亦顯示，上半年房地產(chǎn)類產(chǎn)品的平均收益率7.89%，居各類產(chǎn)品之首。
與此同時(shí)，從6月以來的新發(fā)行信托產(chǎn)品看，收益率最高的產(chǎn)品中有超過50%是投入到房地產(chǎn)市場?！督鹑谕顿Y報(bào)》記者梳理發(fā)現(xiàn)，在7月發(fā)行的12款高收益信托產(chǎn)品中，房地產(chǎn)信托就達(dá)到9款，且預(yù)期最高收益率均超過9%。
項(xiàng)目兌付壓力或逐漸上升
與收益率同樣“爆發(fā)”的，還有房地產(chǎn)信托規(guī)模。從2017年開始，投向房地產(chǎn)領(lǐng)域的信托資金開始高速增長。據(jù)用益信托統(tǒng)計(jì)，從資金投向看，2018年上半年，房地產(chǎn)類信托規(guī)模2405.51億，占比34.93%，在各類產(chǎn)品中居首。
從最新一周(7月2-8日)的表現(xiàn)來看，集合信托發(fā)行規(guī)模環(huán)比持續(xù)上漲41.39%，再次奮力向上突破了250億元大關(guān)口，為266.87億元。但其中，房地產(chǎn)領(lǐng)域規(guī)模就達(dá)189.03億元，占比超70%。“目前房企依舊存在較大融資需求、加之銀行貸款、債券等融資渠道受阻，使得房地產(chǎn)信托再次開啟瘋狂‘吸金’模式。”用益信托研究員指出。
在中國信托業(yè)協(xié)會特約研究員周萍看來，目前房企融資需求仍較大，在房地產(chǎn)市場嚴(yán)調(diào)控與金融強(qiáng)監(jiān)管的壓力下，房企發(fā)債、銀行貸款、股權(quán)融資等融資渠道或進(jìn)一步受限，短期對信托融資的需求或難以降低。
“房企融資不僅受資本市場整體的供求關(guān)系影響，還受到國家對于房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控影響，從其他渠道獲取較低成本資金的方式明顯縮緊，因此房地產(chǎn)企業(yè)逐漸將融資渠道轉(zhuǎn)向信托機(jī)構(gòu)。”普益標(biāo)準(zhǔn)研究員指出，而信托機(jī)構(gòu)去年12月以來對項(xiàng)目審核、風(fēng)險(xiǎn)管理均有明顯加強(qiáng)，業(yè)務(wù)的篩選變得更加嚴(yán)格，較低收益率的項(xiàng)目過審難度較大。多方共同作用，導(dǎo)致房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的收益率一路走高。
上述普益標(biāo)準(zhǔn)研究員認(rèn)為，下半年房地產(chǎn)信托的收益率大概會繼續(xù)走高。不過，“隨著收益率的一路走高，項(xiàng)目兌付壓力也會逐漸上升，信托公司需要警惕其中風(fēng)險(xiǎn)，在獲取較高收益的同時(shí)確保資金的安全。”
事實(shí)上，“房地產(chǎn)信托投資需謹(jǐn)慎”，正在成為業(yè)內(nèi)人士的共識。國通信托亦在研報(bào)《2018年下半年我國宏觀經(jīng)濟(jì)分析及信托行業(yè)展望》中指出，“雖然房地產(chǎn)信托取得的成績不俗，但該類產(chǎn)品的不確定性風(fēng)險(xiǎn)也持續(xù)累積。在未來打破剛兌以及房地產(chǎn)市場或表現(xiàn)分化的情況下，不能只看預(yù)期收益率，而是要綜合評判產(chǎn)品風(fēng)險(xiǎn)。”
