幸會銅陵！在故鄉(xiāng)熱門商圈里刷屏的碧桂園廣告，無時無刻不在提醒人們這個行業(yè)龍頭要為有成就的銅陵人建五星級的家。對于五線城市銅陵來說，

對于“五線城市”銅陵來說，碧桂園是繼恒大后第二家進入該市的房企巨頭——上一次恒大進入銅陵，正逢樓市調控的關鍵年2010年，此后七年間，鮮有全國大型房企涉足。

某種程度上，“急跌急漲”的銅陵很適合做一個觀察四五線城市樓市的窗口：2014年，它曾因樓市低迷期間在全國率先打響樓市“救市第一槍”而備受爭議。接下來三年里：一二三四五線城市排浪式的房價上漲，到2017年，四五線城市迎來了新的“浪頭”。

多年來徘徊在四五千元的銅陵房價，2017年漲了20%，均價突破六千，核心區(qū)域房價達到1.5萬元。無論碧桂園還是安徽省內第一大房企文一集團，都選擇了在去年重新審視銅陵市場。不完全統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，2017年還有來自佛山的新明珠實業(yè)，總部上海的中梁地產，福建富安置業(yè)等外地房企進入這個“小”市場拿地。

“不想”或“不愿”來的大房企，再次來了五線城市。接下來的2018年，銅陵的樓市會發(fā)生什么？

時隔七年，大房企再進五線

去年10月和12月的兩個月里，碧桂園接連出手拿地，出價總額8.28億元成為了當?shù)?017年購買總金額最高的房地產企業(yè)，一時間在銅陵風頭無雙。

這倒讓人想起2010年恒大初入銅陵的情景。七年前，恒大集團選中了當時房價在安徽省內較高的銅陵作為布局皖南的第一步。2011年5月，銅陵恒大綠洲首開，成交精裝修價格約在6300元/㎡，那一年，省城合肥的住宅均價也不過6219元/㎡。

從規(guī)劃布局到小區(qū)綠化，精裝修和營銷理念上，恒大綠洲項目第一次刷新了銅陵人買房理念。但另一方面，誰也不知道恒大是否能算品牌房企開拓五線城市的優(yōu)秀樣本——銅陵恒大項目總規(guī)劃51棟，共計6387戶，至今尚未清盤。

這和樓市調控有關。查詢騰訊房產的數(shù)據(jù)，考慮2010年調控有一定的滯后性，在2011年2012年銅陵蕪湖等沿江相對發(fā)達地區(qū)樓市價格“瘋漲”至安徽前列，一度比肩甚至超過安徽省城合肥。

好日子并不長。銅陵恒大項目2012年對外價格7400元/㎡，實際售價超過6000元。但此后樓市行情急轉直下。2013年，在國家調控政策執(zhí)行之下，銅陵恒大項目售價下降至5390元/㎡。當年全銅陵住宅成交均價約4797.9元/㎡，較2012年價格開始下滑。2014年，恒大精裝改毛坯，價格降價至4860元/㎡，還推出“首付一萬拎包入住，送全套家電”等活動。

如今，恒大終于趕上了清盤的“好時候”， 近期更傳出恒大有意在銅陵拿第二塊地的消息。

筆者在恒大售樓部看到，大年初三，售樓部現(xiàn)場大概有30多位的客戶，多數(shù)是全家人來看房。目前恒大推出的精裝修房源標價多在8000-9000元/㎡左右，雖不知“標價”從何而來，但疊加“88折”的折扣，98折的按揭折扣和“直減3萬”的新春“返鄉(xiāng)置業(yè)”優(yōu)惠后，折后均價約在7500元/㎡。一套130平米左右的精裝修高層，總價也僅在100萬左右，首付在2-3成。

距離恒大不到3公里的碧桂園項目，放風價是高層精裝修8000元/平米，目前首開600套，聽說目前有500套獲得認籌。龍頭房企的進入帶來了更豐富優(yōu)質的住宅產品，也推高了當?shù)氐姆績r。

“一百萬買別墅”

在銅陵人的記憶里，房價并非只漲不跌，但對政策的反映有滯后性。筆者身邊有不少的親友在2013年前后進入樓市，以8000左右的價格買房，至今仍“被套”的并不少見。春節(jié)期間去探訪的幾個大型樓盤，也反映了銅陵樓市的幾番起落。

比如定位別墅的“文一.十里春風”項目，脫胎于2013年銅陵本地房企“雙龍旅游置業(yè)公司”投資開發(fā)建設的“御龍灣”項目，當時該項目列入當時的“861”計劃重點項目之一。但在開工不到2年后的2015年停工，因諸多債務紛爭，被司法機關對其名下的國有土地使用權及在建工程強制查封、扣押、凍結，遭遇司法拍賣。

此前文一集團通過受讓方式獲得了銅陵上市公司中發(fā)科技（600520，現(xiàn)文一科技）的控股權，在當?shù)氐恼探缈磥恚?ldquo;十里春風”項目體現(xiàn)了政府對文一集團對“文一科技”付出的認可。到今年2月，當?shù)匾?guī)劃局批準了“十里春風”新規(guī)劃：除了住宅用地外，還有社區(qū)醫(yī)院和養(yǎng)老康健中心等。

根據(jù)介紹，十里春風項目位于銅陵某風景區(qū)內，依山傍水，物業(yè)類型以160平米-200平米的三層聯(lián)排別墅為主。“定價在5800-6800元/㎡，加上贈送面積，200平米的別墅套內使用面積有240平米，不包含前后院子。

也就是說，最低93萬，最多140萬，就可以獲得風景區(qū)內的別墅。但無論是商場展廳還是售樓部，來參觀了解的意向客戶都不多。

”即將首開的一期七十多套房源目前一半都被預定了。“十里春風”項目的營銷人員誠懇提議：“現(xiàn)在看確實地理位置很偏僻，學區(qū)也沒落定，但等周邊配套都起來再買，價格肯定不是一百萬左右一套的價格了呀”。

出于好奇，我去了“十里春風”現(xiàn)場：“村村通”公路暢行無憂，項目對面是連綿的村莊院落和農地，風景優(yōu)美但人煙稀少，并無其他公共設施配套，間或有木質農家樂廣告牌進入視線。一位提前下班的售樓部工作人員請我離開時捎他一程：“公交很難等”。

政府從“救市”到引導

回顧”十里春風“（御龍灣）項目上次停工的時候，正是銅陵房地產上一輪“高潮“到“谷底”的艱難時刻。2014年5月，銅陵市政府率先宣布當月起公積金貸款額度提高20%，首付比例下調至20%，購買家庭首套普通住房按房價1%的比例給予契稅補貼。此舉當時掀起熱議，被認為是打響了地方政府“救市”的第一槍。2014年下半年，銅陵的房地產市場滑向價量齊跌的谷底。

2017年開始有了明顯復蘇。當?shù)胤康禺a管理處官方網(wǎng)站數(shù)據(jù)顯示，2017年，銅陵樓市住宅類商品房成交均價在5530.5元/㎡左右，較2016年4550元/㎡的均價上漲21.54%。最新的數(shù)據(jù)是，2018年1月銅陵市商品房住宅成交均價5697元/㎡，銅陵2月本月簽約39套，備案654套，住宅成交均價增加至6062元/㎡。

當年政府對房地產市場的態(tài)度，也有著細微的變化。去年9月，銅陵在新一輪房價大漲中取消了對購買商品房的政府補貼，明確要求把商品住房漲幅控制在合理區(qū)間，在安徽省層面上，2018年政府工作報告表態(tài)“因城施策加強房地產市場調控”，定調要“一城一策”防止房價大起大落。

不過，在全國三四五線城市去庫存的大形勢下，各地方政府眼中合理的漲跌幅是多少？

剛需仍是主力

誰在購買銅陵的房子，以至于2017年均價抬升了20%？從筆者觀察到的情況看，主要分為以下幾類：一是希望改善戶型和學區(qū)的中青年夫妻，以及為了孫輩上學在子女家附近買房方便照顧孩子的老年人；二是正值婚齡的剛需青年，一般都需要在市區(qū)或縣城買房置業(yè)。三是以資產保值為目標的中產，但由于多數(shù)人都籌劃為子女在其他一二線城市置業(yè)，真正出手的不算多。

有多位置業(yè)顧問告訴我，今年稍顯不同的一個情況是：由于一二線城市的房價飆升及戶籍社保限購政策，今年返鄉(xiāng)的“回流”年青人比往年要多。“銅陵不限貸外地戶籍不限購，合肥現(xiàn)在房價都兩萬了，有很多合肥的，甚至從合肥周邊縣城來這買房投資的”。

銅陵的樓市有其特殊和普遍性：一方面，城市的人均GDP在安徽省內居前，經(jīng)濟基礎較好；但也面臨著作為”中國古銅都“資源枯竭型城市的艱難轉型。另一方面，近些年城市拆遷改造，銅陵率先進行的貨幣化安置也使得當?shù)睾芏喑擎?zhèn)居民擁有了兩套以上的房子或相應補償金。出售回遷房去買商品房的情況也不少見。

此外，近兩年原屬于安慶市的樅陽縣劃入銅陵市，行政區(qū)劃調整讓銅陵在擺脫了“華東面積最小的地級市”的同時，享受了一次人口流入的紅利，多樓盤甚至在樅陽縣也設立了營銷中心。在銅陵市政府的表態(tài)顯示，2015年以來商品住房去化周期由13個月降到8個月，庫存有所減少。

銅陵只是一例。目前銅陵核心學區(qū)房一手房房價突破1.5萬元。2月20日的地方新聞顯示，安徽其他三四線城市中，滁州房價突破1.3萬元，蚌埠突破1.4萬元，蕪湖1.2萬元，合肥周邊的肥東縣，部分房價已破1.6萬元/平方米。

城市的街道縱橫交錯，但“買不買房”，“什么時候買房”，卻永遠是年輕人徘徊著的十字路口。也許，不止急切購房的市民有些徘徊觀望，或許連樓盤開發(fā)商自己心里也并非勝券在握。

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