會議形成了重點房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則。據(jù)媒體報道，監(jiān)管部門對房企設(shè)置三道紅線、四檔管理。其中，三道紅線分別是剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負債率大于70%、凈負債率大于100%、現(xiàn)
“三道紅線”“四檔管理”，這一還未真正落地但已箭在弦上的房企融資新規(guī)，近段時間引發(fā)行業(yè)高度關(guān)注。
正值房企半年報披露期，多家房企在業(yè)績發(fā)布會上就此新規(guī)發(fā)表看法，多家房企管理層表示，新規(guī)將防范化解房地產(chǎn)金融風險，有利于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)平穩(wěn)健康發(fā)展?？傮w來說，控風險、降負債成為企業(yè)共識。
融資新規(guī)做出具體限定
今年上半年新冠疫情期間有所寬松的房企融資環(huán)境稍縱即逝。
中國人民銀行官網(wǎng)信息顯示，8月20日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、人民銀行在北京召開重點房地產(chǎn)企業(yè)座談會，研究進一步落實房地產(chǎn)長效機制。銀保監(jiān)會、證監(jiān)會、外匯局、交易商協(xié)會等相關(guān)部門負責人，以及部分房地產(chǎn)企業(yè)負責人參加會議。
會議形成了重點房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則。據(jù)媒體報道，監(jiān)管部門對房企設(shè)置三道紅線、四檔管理。其中，三道紅線分別是剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負債率大于70%、凈負債率大于100%、現(xiàn)金短債比小于1.0倍;四檔管理是不得新增有息負債、負債年增速不得超過5%、負債年增速不得超過10%、負債年增速不得超過15%。
三道紅線全部踩中的為紅色檔，未來有息負債不得增加;踩中其中兩道紅線的列入橙色檔，有息負債新增幅度不得超過5%;踩中其中一檔紅線的列為黃色檔，有息負債增幅不得超過10%;三道紅線均未踩中的為綠色檔，有息負債增加幅度不得超過15%。
多家房企做出積極表態(tài)
“三道紅線”融資新規(guī)下，將會對房企產(chǎn)生哪些具體影響?行業(yè)將因此出現(xiàn)怎樣的變化?
恒大集團董事局副主席、總裁夏海鈞表示，近年來，行業(yè)調(diào)控取得了非常好的成績，房地產(chǎn)回歸了居住屬性。監(jiān)管部門這次有意推出的措施是希望房地產(chǎn)行業(yè)能夠穩(wěn)定、健康發(fā)展，恒大堅決支持國家的房地產(chǎn)調(diào)控。
碧桂園首席財務(wù)官兼副總裁伍碧君在25日召開的中期業(yè)績會上表示，新的融資監(jiān)管信號是為了促進行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展。“近年來碧桂園相關(guān)財務(wù)指標都是較好狀態(tài)，上半年凈負債率58%，現(xiàn)金短債比為1.9，資產(chǎn)負債率2019年年底為83%，到今年中期是81.6%，未來會進一步下降。”伍碧君表示。
龍湖集團首席執(zhí)行官邵明曉也認為，“三道紅線”不是洪水猛獸，而是為了規(guī)范企業(yè)行為，推動融資體量在開發(fā)企業(yè)中有序增長，而不是爆發(fā)增長。邵明曉認為，“三道紅線”等新規(guī)有助于加速行業(yè)健康發(fā)展。
實際上，三道紅線之外，每家企業(yè)都有各自的內(nèi)控標準。旭輝控股CEO林峰在業(yè)績中報發(fā)布會上表示，和新規(guī)相比，旭輝的內(nèi)控目標更嚴格。“像旭輝這樣實施均衡發(fā)展戰(zhàn)略、財務(wù)穩(wěn)健、堅持長期主義的企業(yè)會受益于這種政策。”旭輝控股董事局主席林中說。
從“一城一策”到“一企一策”
此前，房地產(chǎn)調(diào)控政策多是基于城市，即“一城一策”，此次提出對房企的差異化管理，可以說是“一企一策”。
的確，疫情疊加高速擴張帶來的高負債，讓一些房企承擔了巨大的融資償債壓力。今年以來，先后有協(xié)信地產(chǎn)、泰禾集團等多家房企引入戰(zhàn)投自救。
克而瑞地產(chǎn)研究的數(shù)據(jù)顯示，2020年是房企債券到期的高峰，95家房企年內(nèi)到期債券達到5000億元以上，較2019年上漲43%。
億翰智庫認為，2019年，房企盈利能力呈下降趨勢，這反映了投資于房地產(chǎn)行業(yè)的外部資金的盈利能力下降，債務(wù)風險進一步增加。當房企出現(xiàn)資金鏈斷裂，財務(wù)風險時，容易產(chǎn)生多米諾骨牌效應(yīng)，可能導(dǎo)致市場恐慌等系列問題。
“因此，在房地產(chǎn)行業(yè)中，適當?shù)囊?guī)范房企的債務(wù)結(jié)構(gòu)，有助于提升房企的抗風險能力，也有助于形成良好的行業(yè)示范效應(yīng)，保障全行業(yè)健康穩(wěn)健運行。”億翰智庫分析指出。
貝殼研究院認為，下半年預(yù)計金融環(huán)境較上半年明顯趨緊，金融監(jiān)管將不斷升級，以確保房地產(chǎn)健康穩(wěn)定的發(fā)展。房企自身財務(wù)管理能力提升與財務(wù)結(jié)構(gòu)優(yōu)化，將成為房企長期的發(fā)展趨勢和金融監(jiān)管的要求。文/陳靜思
成績單
萬科
持續(xù)保持經(jīng)營性現(xiàn)金流為正
當今年全行業(yè)盈利水平普降時，萬科依舊取得了小幅增長，銷售額也未出現(xiàn)大幅回調(diào)。半年報中顯示，萬科持續(xù)保持經(jīng)營性現(xiàn)金流為正。報告期內(nèi)，萬科實現(xiàn)營業(yè)收入1463.5億元，同比增長5.1%;歸屬于上市公司股東的凈利潤125.1億元，同比增長5.6%;實現(xiàn)合同銷售面積2077.0萬平方米，合同銷售金額3204.8億元。
萬科表示，公司始終保持穩(wěn)健的財務(wù)狀況和良好的抗風險能力。業(yè)績報顯示，截至6月底，萬科持有貨幣資金1942.9億元，遠高于一年內(nèi)到期的有息負債總和968.2億元;凈負債率進一步降至27.0%，保持行業(yè)低位。
點評：堅持凈負債率低于40%的水平，是萬科穩(wěn)健的財務(wù)政策，也是內(nèi)部廣泛堅持的制勝之道。
手上有現(xiàn)金，對未來捕捉業(yè)務(wù)發(fā)展機會非常有利。萬科不會放大杠桿謀發(fā)展，還是會在安全穩(wěn)健的負債水平下去發(fā)展業(yè)務(wù)。
中國恒大
8000億元銷售目標可期
半年報顯示，恒大上半年共實現(xiàn)合約銷售額3488.4億元，同比增長23.8%，銷售回款3120億元，同比大增67%，回款率89.4%;負債下降400億元。上半年，恒大已完成全年6500億元銷售目標的54%，以及8000億內(nèi)控銷售目標的44%。據(jù)公司總裁夏海鈞透露，公司下半年可售貨量超8100億元，按照上半年56%去化率預(yù)測，下半年將銷售4536億元，完成全年8000億元銷售目標可期。
當前，房地產(chǎn)增量市場幾乎觸及“天花板”，房企需在存量方面下功夫，即城市更新未來會是房企的必爭之地。恒大在大灣區(qū)有127個項目，總的規(guī)劃面積3653萬平方米，貨值1.26萬億元，主要都是城市更新項目。恒大未來利潤增長點就集中在大灣區(qū)。
點評：今年2月，在受到疫情沖擊、售樓處大面積關(guān)閉的不利情形下，恒大率先實施“網(wǎng)上賣房”，并推出最低價購房、無理由退房、推薦賺傭等一系列讓利組合拳刺激市場，推動銷售高速增長。
華潤置地
擬分拆物業(yè)商管獨立上市
“公司正考慮可能分拆集團的物業(yè)管理及商業(yè)運營服務(wù)業(yè)務(wù)于港交所獨立上市。”8月26日，華潤置地發(fā)布中期業(yè)績，董事會表示，公司已于8月21日接獲港交所批準，可根據(jù)港交所規(guī)則進行可能分拆。
上半年，華潤置地綜合營業(yè)額448.7億元，同比下降2.1%。其中，開發(fā)物業(yè)營業(yè)額359.7億元;歸母凈利潤115.4億元。其在業(yè)績報中特別指出，扣除投資物業(yè)評估增值后的核心股東應(yīng)占溢利83.7億元，同比增長3.2%。報告期內(nèi)，華潤置地實現(xiàn)簽約銷售金額1108.2億元，對應(yīng)的簽約面積為632.1萬平方米，同比增加1.0%。
從租金層面來看，今年上半年，華潤置地投資物業(yè)租金收入49.9億元，同比下降12.5。但對于租金收入受到的影響，華潤置地總裁兼執(zhí)行董事李欣則表示，這一情況的出現(xiàn)，更多地是華潤置地的主動行為。從土地層面來看，報告期內(nèi)，華潤置地收入30宗土地，新增土儲面積495萬平方米。
點評：“最差的時間已經(jīng)過去。”李欣表示，華潤置地考慮將物業(yè)管理和商業(yè)運營服務(wù)業(yè)務(wù)搭建成一個完整輕資產(chǎn)管理平臺。而分拆物業(yè)管理及商業(yè)運營服務(wù)業(yè)務(wù)上市的目的，主要是為了釋放過去十幾年來華潤置地“雙輪驅(qū)動”的整體價值。其次，在現(xiàn)有的業(yè)務(wù)基礎(chǔ)上，做大做強輕資產(chǎn)管理平臺，爭取成為華潤置地新的利潤增長點。
佳兆業(yè)
強化主流核心城市布局
8月27日，佳兆業(yè)發(fā)布上半年業(yè)績報。截至報告期內(nèi)，佳兆業(yè)實現(xiàn)營收222.97億元，同比上漲10.9%;實現(xiàn)累計合同銷售金額360.32億元，同比增長3.9%。
作為舊改領(lǐng)域的龍頭，佳兆業(yè)的城市更新紅利也體現(xiàn)在了業(yè)績中。上半年佳兆業(yè)新拓展舊改項目20個，舊改儲備項目預(yù)計貨值約2.6萬億元。在上半年的合約銷售中，舊改項目的銷售額占整體銷售的三分之一。
對佳兆業(yè)來說，粵港澳大灣區(qū)一直是其戰(zhàn)略布局的重要區(qū)域。這一點，從合約銷售的分布也可看出。業(yè)績報表明，大灣區(qū)依舊是佳兆業(yè)的銷售主力區(qū)域，銷售額占比近6成;一線及重點二線城市銷售占比達9成。
除此之外，得益于銷售金額的持續(xù)增長。今年上半年，佳兆業(yè)物業(yè)發(fā)展板塊實現(xiàn)同比增長12%的可喜成績。
點評：審慎拿地，持續(xù)深耕粵港澳大灣區(qū)。佳兆業(yè)表示，下半年將筑牢基本盤，聚焦多元化發(fā)展，堅持以創(chuàng)新引領(lǐng)企業(yè)高質(zhì)量發(fā)展，實現(xiàn)業(yè)績逆勢增長。除此之外，依托“地產(chǎn)+城市更新+產(chǎn)業(yè)”戰(zhàn)略和多元化發(fā)展，保持正常去化速度，達成千億目標。
金地集團
半年銷售破千億
上半年金地實現(xiàn)合同銷售金額1016.3億元，同比增長18.7%。實現(xiàn)營業(yè)收入198.8億元，同比下降11.6%，其中房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)收入169.3億元，占比整體85.2%，同比下降15.5%。主要是上半年受疫情影響造成竣工結(jié)算面積同比下降28.6%。利潤表現(xiàn)方面，金地上半年房地產(chǎn)業(yè)務(wù)毛利率為39.6%，較上年同期降低0.77個百分點，但仍保持行業(yè)較高利潤水平。
點評：貝殼研究院認為，金地自5月開始累計增速回正，在TOP20房企中銷售恢復(fù)較快，對全年業(yè)績增速預(yù)期保持中性樂觀。金地2019年跨入2000億元規(guī)模，今年未對外公布其業(yè)績目標。
金科股份
多元業(yè)務(wù)筑起“護城河”
從“穩(wěn)健式發(fā)展”到“跨越式發(fā)展”，從2017年到2020年，金科股份的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型動作持續(xù)進行。其半年報顯示，今年上半年，金科股份實現(xiàn)營業(yè)總收入303.06億元，同比增長16.09%，歸母凈利潤36.15億元，同比增長40%。
據(jù)悉，在資金流動性充裕的情況下，金科股份以較低的成本獲取了大量優(yōu)質(zhì)地塊。業(yè)績報顯示，上半年，金科股份新增土儲87宗，土地購置金額達546億元。
近兩年來，為使布局結(jié)構(gòu)更加合理，金科股份針對性的增加了華東、華南等經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)的土儲布局。報告期內(nèi)，金科華東區(qū)域?qū)崿F(xiàn)銷售額371.79億元，占總銷售額的43%，西南地區(qū)(包括重慶)實現(xiàn)銷售額275.52億元，占比31%。
此外，今年6月，金科智慧服務(wù)正式向港交所提交了上市申請，“四位一體”的戰(zhàn)略也有了更關(guān)鍵性的進展。
點評：對金科股份來說，2020年是實現(xiàn)企業(yè)跨越式發(fā)展的收官之年，更是開啟高質(zhì)量發(fā)展的首要之年。近些年，地產(chǎn)主業(yè)的出色表現(xiàn)和思路清晰的擴張計劃，為金科的多元化布局提供了充足彈藥。在“四位一體”戰(zhàn)略發(fā)展的護航下，金科的未來版圖已經(jīng)成型。
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