天氣入了秋，杭州樓市也是一派秋意濃的景象。根據(jù)透明售房網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，9月杭州市區(qū)(含富陽不含臨安)二手房成交量為3330套，創(chuàng)了2017年以
天氣入了秋，杭州樓市也是一派秋意濃的景象。
根據(jù)透明售房網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，9月杭州市區(qū)(含富陽不含臨安)二手房成交量為3330套，創(chuàng)了2017年以來除今年2月以外的新低，環(huán)比去年9月下降了67.5%，傳統(tǒng)的“金九”化為泡影。
成交量下降的同時，掛牌量卻在不斷上升。截至10月9日，杭州市區(qū)二手房掛牌量已經(jīng)突破了5.6萬套。最后一個季度，杭州樓市將迎來一波交付高峰。有業(yè)內(nèi)專家表示，今年年底，預計有數(shù)十個樓盤交付，這些新交付的房源中將有不少進入二手房市場。
這意味著杭州二手房市場的房源供應量還將持續(xù)上升，而對比低迷的成交量，接下來的二手房市場無疑壓力將更大。
年底將交付2.8萬套房源，二手房掛牌量將持續(xù)上升
2016年，堪稱杭州樓市史無前例的大牛市。這一年，杭州新建商品房的成交量多達20.5萬套，創(chuàng)下了史上最高紀錄。這個紀錄估計在以后相當長一段時間內(nèi)都很難被打破。這20多萬套賣出去的房源，其中有不少將在今年年底迎來交付。
據(jù)錢報記者不完全統(tǒng)計，杭州市今年年底將有34個樓盤交付，共計房源約2.8萬套。其中蕭山區(qū)即將交付的房源最多，超過1萬套;其次是余杭區(qū)，將有8200余套房源交付。在交付的房源中，大部分區(qū)域的當前二手房成交價格已經(jīng)超過了3萬元/平方米。
那么，在這即將交付的約2.8萬套房源中，將有多少套會迅速進入二手房市場呢?這其中，投資客比例是關(guān)鍵。
根據(jù)杭州市住保房管部門公布的數(shù)據(jù)來看，2015年~2017年，這三年外地購房者在杭置業(yè)的總套數(shù)占市區(qū)新建商品住房成交總套數(shù)的比例，分別是19.5%、33.8%、14.4%。從中可見，2016年來杭買房的外地購房者占比最高，將近三成。這也意味著2016年杭州樓市的投資客比例很高，最明顯的例子就是2016年在杭置業(yè)的上海購房者占比達到6.8%(相比之下，2017年上海戶籍購房者占比下降到1.8%)。
豪世華邦營銷策劃中心總監(jiān)劉輝表示，當前二手房市場上已經(jīng)出現(xiàn)了掛牌量激增現(xiàn)象，一方面是因為2016年成交的新房開始交付，部分購房者對行情不看好，于是出售;另一方面則是成交量下滑，掛牌房源積壓。劉輝認為，從目前限價的情況來看，未來仍然將呈現(xiàn)二手房價格向一手房靠攏的趨勢。
有業(yè)內(nèi)人士認為，今年上半年之前，杭州樓市一直處于紅火的狀態(tài)，很多房東仍有較強的惜售心理，因此次新房進入二手房市場的比例不高，但是隨著下半年樓市行情急轉(zhuǎn)直下，次新房房東的心理預期開始發(fā)生逆轉(zhuǎn)，投資客開始離場。
可以預見，今年年底樓盤交付后，進入二手房市場的次新房應該不少，二手房掛牌量或仍將持續(xù)上升。
剛交付的房子交易稅費高，大量拋售的概率較小
對投資客是否會拋售次新房，業(yè)內(nèi)專家有不同的看法。
雙贏機構(gòu)總經(jīng)理章惠芳表示，二手房是以散戶為主的市場，盡管從成交來看，杭州有部分剛交付的小區(qū)出現(xiàn)了交易頻繁的情況，不過這是少數(shù)。章惠芳認為，“以零售代表批發(fā)”的做法并不科學，掛牌量的激增與投資客拋售，并不能劃上等號。在她看來，新房交付后立即出售，需要承擔高額稅費，交易成本相對較大。對一般房東來說，都會選擇暫緩出售。
章惠芳說，在當前大部分人的投資渠道并不豐富的情況下，投資客也不會輕易拋售。經(jīng)過一兩年的時間，投資客究竟是否還是真正的投資客，有待考量。章惠芳舉例，在10多年前，一大波溫州投資客涌入濱江區(qū)買房，而目前濱江不少小區(qū)已經(jīng)交付十年，當年買房的溫州投資客還有很多人沒有拋售，這些投資客已經(jīng)將購房當成了一項長期的資產(chǎn)配置。
另外，章惠芳表示，2016年年底及去年購房的不少人，還未嘗到太大的“甜頭”，當時房價已經(jīng)上漲，且買房困難，一般都需全款付清，對他們來說，交付后立即拋售的可能性不大。
上海易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，2016年有相當多的上海投資客押寶杭州樓市。不過從當前的上海投資客心態(tài)看，出于對杭州市場降溫的擔憂，部分套現(xiàn)的做法確實存在，但大規(guī)模拋售就說不上。“杭州市場已明顯降溫，大規(guī)模拋售去哪里找那么多接盤俠?”
在他看來，市場的周期性調(diào)整是正常的，換言之，在市場狂熱的時候，購房者應該對市場的風險有充分的認識，在市場降溫的時候，要淡定而不是恐慌。
交付房源中有不少限價房，品質(zhì)成為關(guān)注焦點
除了投資客的拋售“恐慌”外，限價下交付房源的品質(zhì)也讓不少業(yè)主擔憂。
自2016年10月開始，杭州樓市刮起了限價風。今年年底交付的樓盤中，有不少就經(jīng)歷了限價。
面對限價，開發(fā)商為了提高利潤，只能縮減成本。那樓盤品質(zhì)如何保障?浙江中原地產(chǎn)首席分析師荊海燕表示，限價的樓盤品質(zhì)縮水是一定的。只是不同的企業(yè)，所需要守住的底線不同。有些注重品質(zhì)的開發(fā)商，或許會簡化裝修水平，而一些快速擴張中的房企，問題就會更多一些。
不過荊海燕表示，在2016年下半年出售的房源，其本身的拿地價格較便宜，利潤空間較大，限價后開發(fā)商只是賺得少一點，對成本的壓縮空間不會很大。而限價影響最大的，則是在2017年下半年以及今年上半年拿地的樓盤，不少地塊價格甚至超過了4萬元/平方米，在限價的苛刻條件下，開發(fā)商為了保證不虧損或者微利，可能出現(xiàn)大幅壓縮成本的情況，各種房子本身的質(zhì)量問題也會接踵而至，而這些房源的交付要到2020年左右。
今年年底交付的樓盤，房企大多賺取了不薄的利潤，在這種情況下，如果品質(zhì)仍然不理想，那么明后年這些房企交付的樓盤，品質(zhì)可想而知會有多糟糕。
