自2000年在深交所上市以來(lái)，金融街控股(SC:000402，下稱金融街)持續(xù)以北京等一線城市開發(fā)商務(wù)地產(chǎn)為核心業(yè)務(wù)，直到2014年年中報(bào)時(shí)期，才明
自2000年在深交所上市以來(lái)，金融街控股(SC:000402，下稱“金融街”)持續(xù)以北京等一線城市開發(fā)商務(wù)地產(chǎn)為核心業(yè)務(wù)，直到2014年年中報(bào)時(shí)期，才明確從單一“商務(wù)地產(chǎn)”開發(fā)，轉(zhuǎn)向住宅與商務(wù)兩條路并行發(fā)展。
在其數(shù)十年的發(fā)展歷程中，無(wú)論在主攻的“商務(wù)地產(chǎn)”領(lǐng)域或后期轉(zhuǎn)型的住宅業(yè)務(wù)方面，金融街一直堅(jiān)持到一線核心區(qū)域拿“高價(jià)地”的開發(fā)策略。但在近年來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控逐漸收緊趨勢(shì)下，其業(yè)績(jī)也受到嚴(yán)重影響，一路下滑。
9月18日，金融街控股發(fā)布公告，已完成34.52億元收購(gòu)湖北當(dāng)代盛景投資有限公司80%股權(quán)及相應(yīng)債務(wù)，借此接手武漢“前地王”項(xiàng)目江夏文化大道。
在整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入深度調(diào)控周期的環(huán)境下，房企拿地策略普遍更加審慎，金融街堅(jiān)守“高價(jià)地”策略勢(shì)必會(huì)對(duì)未來(lái)項(xiàng)目銷售帶來(lái)更大難度。這場(chǎng)攻堅(jiān)戰(zhàn)，金融街能否突圍?
武漢布局六年終落子
9月18日，金融街發(fā)布公告，以34.52億接手武漢“前地王”江夏文化大道項(xiàng)目。據(jù)了解，江夏文化大道項(xiàng)目位于武漢市江夏區(qū)，地塊性質(zhì)為住宅用地，計(jì)容建筑面積約57.5萬(wàn)平米。2013年12月，當(dāng)代盛景以17.31億元，樓面地價(jià)3009元/平米，溢價(jià)率266%奪得該地塊。這也是2013年的武漢最高溢價(jià)率、最高總價(jià)的“地王”項(xiàng)目。
根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的8月70城房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)顯示，8月份，武漢房?jī)r(jià)環(huán)比上漲1.4%、同比上漲4.8%。在武漢房?jī)r(jià)整體上行趨勢(shì)下，金融街以34.52億元拿到江夏區(qū)57.5萬(wàn)平米地塊八成份額，似乎是筆合算的買賣，但事實(shí)上，這塊“地王”并沒(méi)有那么簡(jiǎn)單。
根據(jù)公開資料，該“地王”之所以如此搶手，主要有兩層原因，一是臨近湖景，二是原規(guī)劃項(xiàng)目附近臨近地鐵站。但是由于政府調(diào)整地鐵站規(guī)劃，該地塊的價(jià)值也隨之下降。因此，當(dāng)代盛景一直未簽署競(jìng)買合同，地塊長(zhǎng)期閑置。直到2017年11月，當(dāng)代盛景報(bào)建當(dāng)代君悅灣項(xiàng)目入市，該“地王”項(xiàng)目終于亮相。
這已是金融街在武漢拿到的第四塊土地。去年8月、今年1月、2月，金融街分別通過(guò)政府合作、招拍掛競(jìng)拍、收購(gòu)的方式拿到武漢三宗土地。但這一路，金融街卻走了六年之久。有媒體報(bào)道稱，早在六年前金融街就已經(jīng)多次前往武漢考察，消息人士指出，“由于后來(lái)管理層變動(dòng)等多種因素一直未有實(shí)質(zhì)性項(xiàng)目落地”。
全國(guó)化布局進(jìn)展不暢 業(yè)績(jī)明顯下滑
事實(shí)上，武漢市場(chǎng)發(fā)展推進(jìn)緩慢，只是其全國(guó)化布局的一個(gè)縮影。2005年，在房企們紛紛吹響全國(guó)化擴(kuò)張?zhí)柦侵畷r(shí)，金融街也開啟了全國(guó)化擴(kuò)張，并進(jìn)入惠州和天津等城市，但這一舉措并沒(méi)有為金融街吹響勝利的號(hào)角，時(shí)至如今，金融街的業(yè)績(jī)表現(xiàn)仍舊長(zhǎng)期處于低迷狀態(tài)。
半年報(bào)顯示，上半年，金融街實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入66.29億元，同比下降33.65%;歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)為8.65億元，同比下降18.51%。對(duì)于下滑的原因，金融街解釋稱，主要原因是開發(fā)項(xiàng)目結(jié)算存在季度間的不均衡性，加之受到行業(yè)調(diào)整影響，導(dǎo)致開發(fā)業(yè)務(wù)收入下降。
而分區(qū)域來(lái)看，北上廣三地出現(xiàn)分化。金融街上半年在北京地區(qū)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入15.56億元，同比下降71.88%;該公司在上海地區(qū)實(shí)現(xiàn)的業(yè)務(wù)亦出現(xiàn)下行，同比下降80.44%。同為一線城市，廣州則為金融街貢獻(xiàn)了13.32億元的營(yíng)業(yè)收入，同比增長(zhǎng)456.53%。盡管廣州區(qū)域的營(yíng)業(yè)收入明顯增長(zhǎng)，但依舊難抵金融街的業(yè)績(jī)頹勢(shì)。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉向藍(lán)鯨房產(chǎn)表示，北京地區(qū)此前為金融街的大本營(yíng)，但由于金融街本身就是西城區(qū)國(guó)企，受北京市場(chǎng)調(diào)控影響較大，因而在北京地區(qū)所實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入同比大幅下降。
為了平衡布局風(fēng)險(xiǎn)，金融街近年來(lái)在積極自身土儲(chǔ)，雖然在部分地區(qū)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入大幅增長(zhǎng)，但整體看來(lái)增速仍難盡人意。
一位接近金融街的業(yè)內(nèi)人士向藍(lán)鯨房產(chǎn)透露，金融街的業(yè)績(jī)下滑與布局策略不無(wú)關(guān)系，在去年北京市場(chǎng)調(diào)控趨緊之時(shí)，金融街卻依舊在北京拿地，今年上半年，又集中在一二線限購(gòu)趨嚴(yán)的城市有所布局。該人士認(rèn)為，短時(shí)間內(nèi)這些土儲(chǔ)很難對(duì)其業(yè)績(jī)帶來(lái)提升。
商務(wù)地產(chǎn)占比持續(xù)下滑 發(fā)展顯頹勢(shì)
對(duì)于房企而言，營(yíng)業(yè)收入的下降與其背后的發(fā)展模式密切相關(guān)。多年來(lái)，商務(wù)地產(chǎn)一直是金融街地產(chǎn)銷售的重要組成部分，甚至成為左右當(dāng)年銷售排名的勝負(fù)手。此前，金融街的定位為主打商務(wù)地產(chǎn)業(yè)務(wù)，其核心資源區(qū)域在京津之地。在北京金融街區(qū)域的長(zhǎng)期開發(fā)運(yùn)營(yíng)中，金融街以其獨(dú)特的稀缺資源笑傲北京地產(chǎn)界。
中信證券數(shù)據(jù)顯示：截至2014年5月底，北京區(qū)域持有類物業(yè)接近50萬(wàn)平方米，全部位于金融街區(qū)域、西單和德勝門等最核心位置，該區(qū)域的資源價(jià)值毋庸置疑。
據(jù)藍(lán)鯨房產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，從2010至2014年的五年間，金融街銷售額分別為162億元、130億元、205億元、225億元、130億元。其中，商務(wù)地產(chǎn)占比分別為37%、64%、46%、66%、56%。
在這期間，金融街商務(wù)地產(chǎn)的比例達(dá)到了近年來(lái)66%的最高值。但好景不長(zhǎng)，隨著北京二環(huán)，甚至三環(huán)內(nèi)優(yōu)質(zhì)土地資源的枯竭，金融街模式難以為繼。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2015年-2017年，金融街銷售額為150億、276億、235.7億，商務(wù)地產(chǎn)占比也一路下滑，分別為33%、45%、34%。
在商務(wù)地產(chǎn)占比下滑之外，該領(lǐng)域內(nèi)如物業(yè)租賃、物業(yè)經(jīng)營(yíng)等收入表現(xiàn)也不甚樂(lè)觀。2018年半年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，商務(wù)地產(chǎn)如物業(yè)租賃、物業(yè)經(jīng)營(yíng)的營(yíng)業(yè)成本增速，較其營(yíng)業(yè)收入大幅提升。同時(shí)，該領(lǐng)域內(nèi)的毛利率也分別下降1.4%、0.15%。
易居中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向藍(lán)鯨房產(chǎn)表示，商務(wù)地產(chǎn)具有開發(fā)周期長(zhǎng)，回款利潤(rùn)慢的問(wèn)題，對(duì)于金融街來(lái)說(shuō)，類似數(shù)據(jù)下滑比較明顯，其實(shí)是和具體項(xiàng)目的操盤有關(guān)。其可售項(xiàng)目其實(shí)不多，所以往往可售項(xiàng)目入市的時(shí)候業(yè)績(jī)?nèi)菀壮砷L(zhǎng)。但如果短期內(nèi)沒(méi)有可售項(xiàng)目，單純靠租金等，業(yè)績(jī)?nèi)菀撞▌?dòng)。
踏錯(cuò)節(jié)奏遭“高價(jià)地”拖累 住宅營(yíng)造能力低下
事實(shí)上，對(duì)于依靠商務(wù)地產(chǎn)業(yè)務(wù)的艱難前景，金融街也不是沒(méi)有預(yù)料。金融街在2014年中報(bào)表示，因公司的發(fā)展定位所致，未來(lái)的擴(kuò)展區(qū)域?qū)⑹且痪€城市和1.5線城市，至于二線城市暫不考慮進(jìn)入。也由此，金融街正式開展了其發(fā)展史的第二次轉(zhuǎn)型，大力開發(fā)住宅業(yè)務(wù)領(lǐng)域。
但住宅開發(fā)市場(chǎng)和商務(wù)地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)作邏輯又不同，習(xí)慣于拿城市核心區(qū)位的金融街，把這一邏輯也運(yùn)用到了住宅市場(chǎng)中。在住宅業(yè)務(wù)領(lǐng)域，金融街將自己定位于打造高端住宅，在各個(gè)城市黃金地段拿地的策略，卻使其住宅業(yè)務(wù)屢屢受挫。
藍(lán)鯨房產(chǎn)梳理發(fā)現(xiàn)，自2014年之后，金融街開始加大住宅地產(chǎn)比重，并向廣州、上海等北京以外的重點(diǎn)城市大量跑馬圈地。2014年及2015年，其在2014年和2015年分別拿得未來(lái)科學(xué)城兩個(gè)地塊;2016年，在重慶、廣州獲取 2 個(gè)項(xiàng)目;而在調(diào)控最為嚴(yán)厲的2017年，金融街轉(zhuǎn)而完善區(qū)域布局，新進(jìn)入了武漢、成都、蘇州、 佛山、廊坊等共計(jì) 5 個(gè)城市/區(qū)域，新增18個(gè)項(xiàng)目。
2018年上半年，金融街在北京、天津、成都、武漢、重慶、廊坊、常熟、遵化等城市通過(guò)兼并收購(gòu)、合作開發(fā)、招拍掛等方式獲取12個(gè)項(xiàng)目，新增項(xiàng)目權(quán)益投資額87.1億元，新增權(quán)益建筑面積176.3萬(wàn)平米。
但在調(diào)控政策下，金融街的這一布局策略卻又一次踩中了限購(gòu)雷區(qū)。根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)，2018年上半年，金融街所進(jìn)入的北京、上海、廣州、天津、重慶、成都、武漢、蘇州等城市商品房銷售面積同比平均降幅為13.7%;商品房銷售金額同比平均降幅為7.9%，公司所進(jìn)入城市銷售下滑明顯。
為了大力發(fā)展住宅業(yè)務(wù)，金融街拿核心地區(qū)“高價(jià)地”的策略，也為自身業(yè)績(jī)埋下了隱形炸彈。金融街入手的多宗地塊總價(jià)和單價(jià)溢價(jià)較高，如上海火車站北廣場(chǎng)三宗地塊的溢價(jià)率超過(guò)50%，廣州海珠區(qū)石崗路地塊的溢價(jià)更是高達(dá)85%。
2014年，金融街開發(fā)的廣州番禺區(qū)地王項(xiàng)目融穗瀾灣開盤售價(jià)最高到2.5萬(wàn)元/平方米。但據(jù)媒體統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，該項(xiàng)目平均售價(jià)約在2萬(wàn)元/平方米，與1.14萬(wàn)元/平方米的起始樓面地價(jià)相較，利潤(rùn)空間并不大;2015年7月，金融街首次進(jìn)滬拿地便以88.15億元奪下上?；疖囌颈睆V場(chǎng)以北地塊，問(wèn)鼎上海2015年度單幅地塊總價(jià)地王。2017年8月，金融街以最高限價(jià)11.75億元競(jìng)得佛山三水新城輕軌站北側(cè)一宗商住地，折合樓面價(jià)8090元/平方米，刷新三水最高樓面價(jià)記錄。
嚴(yán)躍進(jìn)分析認(rèn)為，在當(dāng)前國(guó)家房地產(chǎn)調(diào)控不放松的政策走向下，部分住宅項(xiàng)目本身也面臨限價(jià)等因素的影響，所以也會(huì)影響資金的回籠。同時(shí)，對(duì)于金融街來(lái)，可售項(xiàng)目和經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目相對(duì)少，所以這會(huì)影響此類財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)。
現(xiàn)如今，金融街控股的高成本投入能否漂亮解套仍然成謎。但在高成本之下，金融街差強(qiáng)人意的住宅產(chǎn)品打造能力，卻成為飽受市場(chǎng)詬病的問(wèn)題。
在金融街的住宅產(chǎn)品體系中，“融府”系列被定位為高端項(xiàng)目，但令人意外的是，這一高端項(xiàng)目背后折射的卻是巨大的項(xiàng)目設(shè)計(jì)缺陷。
日前，位于北京豐臺(tái)區(qū)盧溝橋鄉(xiāng)周莊子村金融街·融府的設(shè)計(jì)圖被曝光。作為一個(gè)緊挨北京三環(huán)的豪宅項(xiàng)目，融府被市場(chǎng)寄予了深厚的期許，但隨著融府設(shè)計(jì)圖的曝光，項(xiàng)目逼仄的園林環(huán)境和不合理的空間規(guī)劃卻成為市場(chǎng)吐槽的對(duì)象。而其在上海區(qū)域開發(fā)的金融街·融府也不甚樂(lè)觀，據(jù)媒體報(bào)道稱，上海金融街·融府的設(shè)計(jì)圖出現(xiàn)重大紕漏，住宅區(qū)域占整個(gè)項(xiàng)目的比例不超過(guò)16%，辦公樓、寫字樓的占比高達(dá)84%以上，與其說(shuō)是一個(gè)高端住宅，不如說(shuō)更像是一個(gè)“城市綜合體”。
失去了商務(wù)地產(chǎn)話語(yǔ)權(quán)的金融街，如今住宅業(yè)務(wù)開發(fā)亦不甚順利，接下來(lái)，如何恰當(dāng)?shù)闹\兵布陣，讓業(yè)績(jī)變得好看?在這場(chǎng)攻堅(jiān)戰(zhàn)中，金融街面對(duì)的問(wèn)題沉重且棘手，需要細(xì)細(xì)思考。
關(guān)鍵詞： 頹勢(shì) 金融街 業(yè)績(jī)
