一線城市住房抵押貸款新變： 經(jīng)營類利率下行，消費類此消彼長實際上，對于科技含量不高的民營小微實體企業(yè)、個體工商戶等，通過股東、控制人
一線城市住房抵押貸款“新變”： 經(jīng)營類利率下行，消費類此消彼長
實際上，對于科技含量不高的民營小微實體企業(yè)、個體工商戶等，通過股東、控制人來抵押個人不動產(chǎn)獲得融資，還是最主要的融資方式。
今年監(jiān)管部門多次喊話銀行的住房抵押貸款產(chǎn)品，提出審慎發(fā)放房地產(chǎn)抵押貸款，努力抑制居民杠桿率，嚴控個人消費貸款等違規(guī)流入股市和房市，繼續(xù)遏制房地產(chǎn)泡沫化。
自此，諸多銀行紛紛提高抵押貸款利率，下調抵押額度，并嚴格審查企業(yè)、個人的貸款用途。部分銀行半年報也顯示抵押貸款占總貸款比例有所下降，如中信銀行(5.720, 0.00, 0.00%)2018年上半年抵質押貸款余額1.97萬億，占比為58.17%，比上年末下降0.25個百分點;光大銀行(3.730, 0.03, 0.81%)上半年抵押貸款余額7715億元，占比下降2.56個百分點為34.55%。
而在經(jīng)歷了半年左右的“嚴冬”后，21世紀經(jīng)濟報道記者近日走訪多家銀行了解到，目前住房抵押經(jīng)營貸款在審核、放款等方面都有所放松，部分銀行出現(xiàn)額度下行、放款時間加快等情況。但抵押消費貸款仍遭嚴控，部分銀行仍然停貸，而還有該業(yè)務的銀行也出現(xiàn)利率偏高、審核趨嚴等情況。
抵押經(jīng)營貸款業(yè)務回暖
中信銀行個人貸款部某客戶經(jīng)理告訴21世紀經(jīng)濟報道記者，從去年開始，中信銀行的個人住房抵押貸款經(jīng)歷了從寬松到收緊，又再到目前利率寬松的過程。
“在2017年的時候，我們抵押貸款放得比較多，到了今年2月底，則接到通知表示暫停200萬以上額度的住房抵押貸款，并且貸款利率也上行到7.03%以上。不過，7月份后，資金相對寬松。雖然目前抵押經(jīng)營貸款額度還是不能超過200萬元，但利率則可以做到6.3%左右了，不過預計四季度可能會出現(xiàn)一些放松。但抵押消費貸利率則還維持在7%左右。”
而招商銀行(27.400, 0.00, 0.00%)抵押貸款利率也出現(xiàn)了明顯下調，21世紀經(jīng)濟報道記者4月咨詢招商銀行個人貸款部門的時候，客戶經(jīng)理表示利率個人住房抵押經(jīng)營貸款利率在6.7%左右，且放款條件審查較為嚴格，但目前抵押貸款用于經(jīng)營方面的，利率則可以做到不到6%，具體則需要看客戶和企業(yè)資質情況。
“目前經(jīng)營類貸款我們還是相對積極的，現(xiàn)在這個房抵快貸產(chǎn)品就是給從事實體經(jīng)營的小微企業(yè)提供一個便捷的融資通道，目前利率在6.7%左右，授信三年，可以循環(huán)使用，資料齊全后一周左右就放款。另外，還有一個20年等額還款的產(chǎn)品，利率則在7%左右。”
不過，浦發(fā)銀行(10.040, 0.02, 0.20%)客戶經(jīng)理也多次給21世紀經(jīng)濟報道記者強調，錢一定是要用于經(jīng)營的，即使放款后也會抽查合同、匯款賬戶、資金流向等，不允許進入房地產(chǎn)市場。
而興業(yè)銀行(14.710, 0.06, 0.41%)的個人住房抵押經(jīng)營貸款則在對申請人的要求上有所放寬。只要證明是實際控制人即可，不需要一定是大股東、法定代表人等，但在利率上則還維持在7%左右，和半年前差不多。
實際上，對于科技含量不高的民營小微實體企業(yè)、個體工商戶等，通過股東、控制人來抵押個人不動產(chǎn)獲得融資，還是最主要的融資方式。山東地區(qū)一家紡織企業(yè)負責人告訴21世紀經(jīng)濟報道記者，雖然一直說要支持小微企業(yè)，但就我們自身而言，通過抵押不動產(chǎn)幾乎是獲得貸款的唯一方式，授信貸款是難以獲得的。
珠三角地區(qū)某國有大行副行長告訴21世紀經(jīng)濟報道記者，銀行放松抵押經(jīng)營貸款，也有出于支持小微企業(yè)的考慮。“只要資金真的是進入了實體經(jīng)濟領域，并不會抬高房地產(chǎn)價格、促進泡沫化。”
中國工商銀行(5.290, -0.05, -0.94%)行長谷澍也在今年的中期業(yè)績發(fā)布會上表示，居民的杠桿率在前幾年有一個比較快的上升。這一段時間整個居民杠桿率相對穩(wěn)定下來，總體上看房地產(chǎn)領域債務風險可控，下半年也將嚴格執(zhí)行各項監(jiān)管要求，加強貸款的資金用途和流向的管理。
抵押消費貸被嚴控卻難抑
但另一方面，雖然個人住房抵押貸款的要求有所放松，但抵押消費類貸款的則在緊縮，部分銀行也已經(jīng)暫停了大額的個人住房抵押消費貸款。如21世紀經(jīng)濟報道記者了解到，北京地區(qū)包括招商銀行、浙商銀行在內的多家股份行，上海地區(qū)包括江蘇銀行(6.220, 0.00, 0.00%)在內一些股份行、城商行都已經(jīng)暫停個人住房抵押消費貸。
多位銀行個貸部客戶經(jīng)理告訴21世紀經(jīng)濟報道記者，從2016年下半年開始，就有感覺多家銀行，尤其是股份制銀行在發(fā)力個人消費貸款，包括大額的住房抵押消費貸款和小額的信用類消費貸款。但后來發(fā)現(xiàn)，部分消費貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)市場，多家銀行也因此受到了監(jiān)管處罰，因此目前額度較大的抵押消費貸在額度、利率、審核上都難以放松，有些銀行甚至暫停該業(yè)務。
浦發(fā)銀行一名客戶經(jīng)理則表示，目前住房抵押消費貸還在繼續(xù)做，但一定要求提供購物發(fā)票，不能是憑證或小票。“誰沒事抵押房子消費個100萬，發(fā)票你提供得出來嗎?其實還是有很多違規(guī)進入樓市，現(xiàn)在都在嚴查貸款的違規(guī)使用情況。而在銀行要求提供消費發(fā)票后，申請自然少了，放款也少了。”
但實際上，雖然銀行在嚴控住房抵押消費類貸款，但多位客戶經(jīng)理都表示，包括“按揭貸款”、“個人住房抵押經(jīng)營貸”、“個人住房抵押消費貸”在內的個人貸款，不良率相對對公貸款來說都很低。
央行最新公布數(shù)據(jù)顯示，8月新增人民幣貸款共1.28萬億元，其中住戶部門短期貸款增加2598億，占比達20%，銀行信貸更多的，還是投向了風險較小的個人貸款。
天風證券銀行業(yè)首席分析師廖志明表示，目前銀行對個人貸款業(yè)務偏向明顯，住戶部門消費貸款需求仍較好。“從資產(chǎn)質量來看，個人消費貸款利率高風險低，目前抵押消費類貸款受到政策嚴控，銀行自然多發(fā)力在信用類消費貸款上，但其中也要注意居民杠桿率抬升下的共債問題。”
