地產(chǎn)市場(chǎng)總體處于嚴(yán)調(diào)控背景下，對(duì)我愛(ài)我家為代表的中介商而言，雖然目前二手房經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)仍是主要收入來(lái)源，但隨著國(guó)租賃需求崛起，長(zhǎng)租公寓
地產(chǎn)市場(chǎng)總體處于嚴(yán)調(diào)控背景下，對(duì)我愛(ài)我家為代表的中介商而言，雖然目前二手房經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)仍是主要收入來(lái)源，但隨著國(guó)租賃需求崛起，長(zhǎng)租公寓成為下一個(gè)資本角力的市場(chǎng)
近日，胡景暉離職及炮轟高房租一事，將我愛(ài)我家推上了輿論的風(fēng)口浪尖。
我愛(ài)我家(000560.SZ)是A股市場(chǎng)的新兵，2017年被昆百大A以“蛇吞象”的方式收購(gòu)了84%股權(quán)。2018年5月，昆百大A正式更名為我愛(ài)我家。那么，新入場(chǎng)A股的我愛(ài)我家表現(xiàn)如何呢?此次事件對(duì)公司有何影響?《投資者報(bào)》記者近日致電致函公司解姓負(fù)責(zé)人，其稱(chēng)半年報(bào)發(fā)布期間不方便回應(yīng)。
業(yè)績(jī)對(duì)賭壓力
今年4月，昆百大A發(fā)布了2017年年報(bào)和2018年一季報(bào)，2017年年報(bào)未并入我愛(ài)我家業(yè)績(jī)，今年一季報(bào)才真正實(shí)現(xiàn)并表。據(jù)一季報(bào)數(shù)據(jù)，公司營(yíng)業(yè)收入25億元，同比增長(zhǎng)642%;凈利潤(rùn)1.46億元，同比增長(zhǎng)905%。顯然，今年一季度公司業(yè)績(jī)飆升主要是由我愛(ài)我家業(yè)績(jī)并表所至。
公開(kāi)資料顯示，我愛(ài)我家旗下?lián)碛?ldquo;我愛(ài)我家”、“相寓”、“偉業(yè)顧問(wèn)”及“匯金行”等多個(gè)專(zhuān)業(yè)業(yè)務(wù)品牌，業(yè)務(wù)范圍涵蓋房地產(chǎn)全產(chǎn)業(yè)鏈。其中，長(zhǎng)租公寓品牌“相寓”所涉及的資管業(yè)務(wù)是我愛(ài)我家及其母公司昆百大A近期主要發(fā)展方向，這塊領(lǐng)域也是本次胡景暉所引發(fā)的輿論風(fēng)波討論的中心。
據(jù)公司發(fā)布的投資者關(guān)系活動(dòng)記錄表中數(shù)據(jù)，我愛(ài)我家業(yè)務(wù)目前覆蓋北京、上海、杭州等國(guó)內(nèi)16個(gè)大型城市，50余個(gè)海外國(guó)家和地區(qū)。2015年至2017年一季度，新房業(yè)務(wù)收入分別為9億元，17億元，3億元，資管業(yè)務(wù)收入分別為4.3億元，7.8億元，2.1億元，經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)收入分別為34.3億元，55.4億元，13.8億元。從數(shù)據(jù)來(lái)看，公司經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)占主導(dǎo)位置，資管業(yè)務(wù)占比也越來(lái)越高。
對(duì)于公司的住宅資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)，據(jù)我愛(ài)我家公開(kāi)資料，其分為分散式公寓管理(相寓Home)和整棟式公寓管理(相寓Park)兩種模式。分散式資管通過(guò)接受業(yè)主委托處理房屋出租事宜，包括受托房屋修整、撮合實(shí)現(xiàn)房屋出租、定期代收及轉(zhuǎn)付租金、后期物業(yè)管理等;整棟式資管通過(guò)標(biāo)的公司承租整棟公寓，裝修后對(duì)外出租、收取租金，同時(shí)向承租人提供物業(yè)管理服務(wù)。目前，在管規(guī)模分別為27萬(wàn)套、55萬(wàn)間，覆蓋城市14座，業(yè)主續(xù)簽率75%。單2017年資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)的持有套數(shù)同比增長(zhǎng)了60%
而關(guān)于此次輿論焦點(diǎn)的長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)，在戴德梁行發(fā)布的《長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)發(fā)展研究》報(bào)告中這樣形容目前的長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)，“作為住房租賃市場(chǎng)的重要組成部分，長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)將迎來(lái)‘最好的時(shí)代’。”東方證券研究報(bào)告指出，目前我國(guó)租賃人口預(yù)計(jì)為1.9億人，租賃市場(chǎng)規(guī)模已超萬(wàn)億元。
公司在2017年年報(bào)中也強(qiáng)調(diào)，“在2018年將完善相寓租住產(chǎn)品圖譜，持續(xù)進(jìn)行新產(chǎn)品的研發(fā)試點(diǎn)更新迭代，提升相寓服務(wù)與產(chǎn)品品質(zhì);同時(shí)，建立整棟業(yè)務(wù)事業(yè)部，推進(jìn)B端合作，推進(jìn)各城市的項(xiàng)目落地及運(yùn)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)建立。”由此可見(jiàn)，對(duì)長(zhǎng)租公寓的重視程度。
值得注意的是，我愛(ài)我家曾在并購(gòu)重組時(shí)定下業(yè)績(jī)對(duì)賭協(xié)議，承諾2017年、2018年、2019年實(shí)現(xiàn)的扣非凈利潤(rùn)累計(jì)分別不低于5億元、11億元以及18億元。而資料顯示，2014年-2016年，我愛(ài)我家的凈利潤(rùn)分別為-6718萬(wàn)元、1.8億元、3.2億元，2017年公司營(yíng)收81億元，凈利潤(rùn)5.3億元。
在中介行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)如此激烈的背景下，我愛(ài)我家如何在兩年內(nèi)實(shí)現(xiàn)18億元的凈利潤(rùn)?從財(cái)報(bào)資料來(lái)看，我愛(ài)我家對(duì)資管業(yè)務(wù)較為看重。公告顯示，“我愛(ài)我家將重點(diǎn)發(fā)展資管業(yè)務(wù)。我愛(ài)我家主要有新房、二手房、資管三大業(yè)務(wù)，幾乎涵蓋了房產(chǎn)所有交易鏈條，雖然目前二手房經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)仍是其主要的收入來(lái)源，但隨著國(guó)內(nèi)租賃市場(chǎng)的崛起，資管業(yè)務(wù)或?qū)⒊蔀槲覑?ài)我家未來(lái)重要的增長(zhǎng)動(dòng)力。”
不過(guò)業(yè)績(jī)對(duì)賭是否對(duì)我愛(ài)我家在租賃市場(chǎng)的策略影響很大，為確保實(shí)現(xiàn)業(yè)績(jī)承諾，加速囤房追求高租金?
從公司此前對(duì)對(duì)賭業(yè)績(jī)的回應(yīng)稱(chēng)：“對(duì)賭業(yè)績(jī)目標(biāo)的完成并沒(méi)有非常大的難度，凈利率達(dá)到6%左右就可以完成目標(biāo)，實(shí)際上已經(jīng)具備這樣的能力。其實(shí)公司有很多業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)點(diǎn)，以前缺乏股東的支持和資源。此外，資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)和租賃業(yè)務(wù)可以有效抵御市場(chǎng)波動(dòng)。”
資管業(yè)務(wù)競(jìng)爭(zhēng)激烈
我愛(ài)我家從2005年便開(kāi)始布局資管業(yè)務(wù)(分散式和集中式長(zhǎng)租公寓管理)，業(yè)務(wù)比重逐年增加，但長(zhǎng)租公寓前期投入大，相寓運(yùn)營(yíng)周期還比較短，仍然處于前期虧損狀態(tài)。2017年第一季度，相寓凈利率為-13.15%。而對(duì)于這一塊的盈利模式，我愛(ài)我家曾稱(chēng)：“資產(chǎn)管理的盈利模式不是賺取租金差，盈利主要來(lái)自于免租期。在免租期內(nèi)將房子租出去，就能賺取免租期剩下期間的租金。盈利的核心是如何盡快把房子租出去，這是運(yùn)營(yíng)管理效率的問(wèn)題。”
從行業(yè)上看，另一個(gè)房產(chǎn)中介龍頭鏈家與我愛(ài)我家競(jìng)爭(zhēng)激烈。
在利潤(rùn)對(duì)比上，2014年，我愛(ài)我家處于虧損狀態(tài)，而同期鏈家稅后凈利潤(rùn)為7444萬(wàn)元;2015我愛(ài)我家扭虧為盈，凈利潤(rùn)1.49億元，而擴(kuò)張下的鏈家凈利潤(rùn)增長(zhǎng)近10倍，達(dá)到8.08億元。
此外，除了房產(chǎn)中介龍頭與我愛(ài)我家的競(jìng)爭(zhēng)，新的房產(chǎn)中介如雨后春筍般涌現(xiàn)出來(lái)，想要在新房市場(chǎng)和二手房經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)上分一杯羹。再加上2017年國(guó)家雖未放松對(duì)新房市場(chǎng)的政策調(diào)控，但卻意外在租賃住房上給了開(kāi)發(fā)商、中介新的思路。各大中介商紛紛重點(diǎn)布局租賃業(yè)務(wù)，我愛(ài)我家競(jìng)爭(zhēng)壓力將會(huì)更大。
對(duì)于在長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域相寓如何獲得更多房源以及核心競(jìng)爭(zhēng)力，我愛(ài)我家曾稱(chēng)：“如果說(shuō)到優(yōu)勢(shì)，首先公司有從事這個(gè)業(yè)務(wù)的基因;其次，各方面的服務(wù)都能做到規(guī)范、到位。另外，進(jìn)入城市時(shí)間越長(zhǎng)公司對(duì)當(dāng)?shù)厍闆r了解越深，根據(jù)實(shí)際交易數(shù)據(jù)，可以更加專(zhuān)業(yè)的提供服務(wù)和完善產(chǎn)品。”
截至2018年8月24日，我愛(ài)我家股價(jià)5.51元，市盈率64倍，胡景暉辭職之后，公司股價(jià)呈下跌趨勢(shì)。
關(guān)鍵詞： 競(jìng)爭(zhēng) 業(yè)務(wù) 利潤(rùn)
