聽說北京的租房企業(yè)在8月19日承諾不漲租金，住在北京市朝陽區(qū)的自如房客韓女士趕緊上網(wǎng)去看了看。我一直關(guān)注我隔壁的房間，一周前剛被退租
聽說北京的租房企業(yè)在8月19日承諾不漲租金，住在北京市朝陽區(qū)的自如房客韓女士趕緊上網(wǎng)去看了看。
“我一直關(guān)注我隔壁的房間，一周前剛被退租重新裝修，價(jià)格由每月3200左右漲到3690。昨天看到房產(chǎn)中介開會(huì)的消息再去看，價(jià)格還是3690。”韓女士對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者表示。
8月19日，北京市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)召開座談會(huì)，自如、相寓、蛋殼公寓等10家主要住房租賃企業(yè)負(fù)責(zé)人參加，共同承諾“三不”：不利用銀行貸款等融資渠道獲取的資金惡性競爭搶占房源;不以高于市場水平的租金或哄抬租金搶占房源;不通過提高租金誘導(dǎo)房東提前解除租賃合同等方式搶占房源。此外，拿出手中共計(jì)超過12萬套的全部存量房源投向市場。
由于房企承諾的是短期數(shù)月不漲價(jià)，數(shù)月之后的長期的穩(wěn)價(jià)機(jī)制又將如何走?
專家分析房租若不穩(wěn)調(diào)控政策可能繼續(xù)加碼
在座談會(huì)后，參會(huì)的長租品牌最近兩日已經(jīng)紛紛作出承諾。8月20日下午，蛋殼公寓發(fā)布聲明稱，2018年8月至12月，北京地區(qū)蛋殼公寓租金環(huán)比7月不增，且不囤房惜租;蛋殼公寓承諾不與友商惡性競爭，未來兩個(gè)月在北京地區(qū)承諾將提供20000間以上可出租房源，滿足市場需求。在北京地區(qū)，2018年12月31日前，凡滿足簽約條件、簽約租賃時(shí)長兩年的，兩年內(nèi)房租不漲價(jià);2018年12月31日前所有簽約1年期租約的客戶(含新簽和在租)，到期續(xù)簽租金漲幅不超過6%。
8月20日晚間，自如發(fā)布《關(guān)于維護(hù)住房租賃市場健康穩(wěn)定發(fā)展的說明》，承諾在未來三個(gè)月保證收出房兩端價(jià)格穩(wěn)定，供給平穩(wěn)，為北京市場提供新增房源約8萬間(存量房源退租加上新增供應(yīng))，新增投放市場的房源會(huì)維持租金不漲;全國九城續(xù)約房源漲幅不超過5%。
有自如管家向第一財(cái)經(jīng)透露，房產(chǎn)中介開會(huì)后，截至今天(21日)，公司并沒有進(jìn)行大規(guī)模調(diào)價(jià)。
“房租價(jià)格一直是跟著市場走的。是否調(diào)價(jià)有重要的時(shí)間節(jié)點(diǎn)。一般來說，如果房源發(fā)布后一個(gè)月未成交，則進(jìn)行調(diào)價(jià)。此外，兩個(gè)月、三個(gè)月也都是調(diào)價(jià)的時(shí)間節(jié)點(diǎn)。所謂的存量房源投向市場，是指市場本身存在的存量，也就是之前因?yàn)榉N種原因交易不出去，沒法出清的，并不是原本囤著沒有掛出來的。長租公寓無論是否租出去，公司每月都要照付給房主錢，所以不會(huì)有囤房源不發(fā)布的現(xiàn)象。”該管家說。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉在接受第一財(cái)經(jīng)記者采訪時(shí)表示，北京樓市調(diào)控力度已經(jīng)在領(lǐng)先全國的，這個(gè)承諾的發(fā)布體現(xiàn)了調(diào)控政策開始關(guān)注房租，如果房租不穩(wěn)，調(diào)控的政策可能繼續(xù)重磅加碼。
張大偉表示，租賃市場缺乏準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)。不論是租賃房源數(shù)量還是租金數(shù)據(jù)大部分都是一些參與租賃市場交易的機(jī)構(gòu)發(fā)布，很難說沒有干擾因素。12萬間(套)房，定義不一樣。有些是間、有些是套，所以總體到底能滿足多少人居住很難估算，如果按照12萬套計(jì)算，12萬套房占整體市場租賃房源比例接近8%。如果這12萬套房，真不漲租金，那么北京市場的租賃價(jià)格將明顯平穩(wěn)。
既要保有效供應(yīng)也要指導(dǎo)收益基準(zhǔn)
多位自如房客對(duì)記者表示，自己有過“搶房”經(jīng)歷。“看好一個(gè)即將退租的房子，管家說房源放出來之后立刻通知我，我在第一時(shí)間搶了，但點(diǎn)進(jìn)去之后還是被別人租了”，這種情景屢見不鮮。
租房需求持續(xù)增長是房租上漲的一個(gè)壓力來源。
根據(jù)58安居客房產(chǎn)研究院線上數(shù)據(jù)，2018年上半年，全國一線城市租賃找房數(shù)據(jù)出現(xiàn)普漲。58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波對(duì)第一財(cái)經(jīng)表示，在持續(xù)上漲的需求下，供應(yīng)量增長規(guī)模如果無法和需求相匹配，房租上漲的壓力會(huì)逐步增加。
張波表示，長租公寓在一線城市的增長仍將持續(xù)，從58安居客線上的數(shù)據(jù)來看，上半年一線城市的長租公寓流量在10%-15%，明顯高于全國平均值，對(duì)于一線城市的長租公寓租金監(jiān)管要求也會(huì)高于其他城市。
張大偉認(rèn)為，租賃市場租金上漲的根源在供需矛盾。
“因?yàn)樯w房子出租在當(dāng)下租售比下是不可能賺錢的，這種情況下，大量的資本進(jìn)入的是存量改造，存量改造本身并不新增供應(yīng)，只是通過升級(jí)或者分割獲得投資溢價(jià)。破解房租不合理上漲的困境，緩解供需矛盾，可以通過疏解人口、增加供應(yīng)實(shí)現(xiàn)。”張大偉說。
隨著租房市場的快速發(fā)展，相關(guān)部門的政策支持力度不斷提升。張波建議，還需要在以下三點(diǎn)上重點(diǎn)發(fā)力。
首先，從國外發(fā)達(dá)國家的經(jīng)驗(yàn)來看，穩(wěn)定租金無不需要借助強(qiáng)制手段來保障，例如德國出臺(tái)的租賃法律，對(duì)于租金上漲幅度都有明確規(guī)定，由此實(shí)現(xiàn)了租金的穩(wěn)定性。目前不少城市已經(jīng)出臺(tái)了租賃相關(guān)的文件和政策，但目前國內(nèi)租賃還未上升到國家法律層面，保障的力度有待切實(shí)提高。
其次，需要合理增加和匹配不同人群租賃房源，尤其是增加中低收入人群保障性租賃房源供給。在此基礎(chǔ)上加大集體土地租賃房源試點(diǎn)，加快部分城市商住用房改建成出租房源，推動(dòng)房企自持性用地上市等后段都可以保障租賃房源量穩(wěn)步增加。
最后，張波認(rèn)為，對(duì)于各類租賃運(yùn)營機(jī)構(gòu)要采用“胡蘿卜+大棒”政策。一方面針對(duì)包括長租公寓在內(nèi)的各類租賃運(yùn)營方給予更多政策、稅收和信貸等方面的支持;另一方面要各地需要做好相關(guān)監(jiān)管工作，重點(diǎn)嚴(yán)查侵犯承租人合法權(quán)益、隨意上漲租金等問題。
中國社科院金融發(fā)展室原主任易憲容也曾撰文表示，我國可以借鑒其他國家的住房租賃制度，形成更有效的措施來控制房租上漲。在租賃市場比較發(fā)達(dá)的國家，比如德國，政府鼓勵(lì)企業(yè)及居民購買或建造住房出租，但對(duì)利潤水平有嚴(yán)格限制。房東租賃住房，租金超過合理租金20%就算違法，超過50%構(gòu)成犯罪。合理房價(jià)及合理租金的界定標(biāo)準(zhǔn)非常嚴(yán)格，需要通過多方組織協(xié)商來確定。同時(shí)，還要堅(jiān)決地保護(hù)住房租賃者的利益。
