成都小區(qū)“靈魂砍價(jià)”砍出360萬背后：一個(gè)頁碼暴露物業(yè)加價(jià)

2月初，紅星新聞報(bào)道了成都綠地錦都小區(qū)業(yè)委會(huì)“靈魂砍價(jià)”，將小區(qū)原本3.2元/平方米的物業(yè)費(fèi)，“砍”至2.81元/平方米。最后，經(jīng)過與物業(yè)協(xié)商，還將之前多交的360萬元物業(yè)費(fèi)以免除物業(yè)費(fèi)的形式予以返還，“一戶至少可以7個(gè)月不交物業(yè)費(fèi)”。

此事報(bào)道后，引起不少小區(qū)業(yè)主的廣泛關(guān)注，各社交平臺(tái)的評論區(qū)也是一片熱議。

(相關(guān)資料圖)

不少網(wǎng)友關(guān)心，綠地錦都小區(qū)業(yè)委會(huì)是如何實(shí)現(xiàn)“靈魂砍價(jià)”的？

此前的報(bào)道中，“業(yè)委會(huì)在監(jiān)督、協(xié)助物業(yè)過程中，發(fā)現(xiàn)了‘漏洞’，便去多個(gè)政府部門咨詢”，最終成功維權(quán)。那么，又是什么樣的“漏洞”讓業(yè)委會(huì)在與物業(yè)的談判過程中，爭取到了自己的權(quán)益？

近日，紅星新聞?dòng)浾咴俅芜M(jìn)行走訪了解。

什么“漏洞”？

合同書上頁碼字體不同

牽出多收的360萬元物業(yè)費(fèi)

綠地錦都小區(qū)緊鄰成都二環(huán)路，于2017年陸續(xù)交房，2022年4月，小區(qū)業(yè)委會(huì)成立。業(yè)委會(huì)成立不到一年時(shí)間，不僅拿回了屬于業(yè)主的67萬元公區(qū)收益，還將原來3.2元/平方米的物業(yè)費(fèi)降至2.81元/平方米。當(dāng)初業(yè)委會(huì)成立后，成員們學(xué)習(xí)法律、物業(yè)知識(shí)等，代表全體業(yè)主向物業(yè)提出改進(jìn)意見。也就是在這個(gè)過程中，發(fā)現(xiàn)了“漏洞”，并以此維權(quán)成功。

為何能成功？“因?yàn)槲覀冋莆樟岁P(guān)鍵證據(jù)?！睋?jù)業(yè)委會(huì)成員李詳(化名)介紹，為了解小區(qū)情況，他們向物業(yè)公司索要了《前期物業(yè)服務(wù)合同》(以下簡稱《前期物業(yè)合同》)，“一切都很正?！保窃诓榭错摯a時(shí)，雖然物業(yè)費(fèi)的價(jià)格與業(yè)主在收房時(shí)與物業(yè)簽訂的《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》(以下簡稱《前期物業(yè)協(xié)議》)價(jià)格相同，一位細(xì)心的業(yè)委會(huì)委員還是發(fā)現(xiàn)物業(yè)費(fèi)價(jià)格頁的頁碼字體與其他頁碼不同，他們便猜測合同是否有被篡改。

為了確認(rèn)，他們到合同備案的住建交局查詢，結(jié)果沒有查到備案信息。業(yè)委會(huì)再次向物業(yè)索要政府核定的物業(yè)費(fèi)價(jià)格表，一周多后拿到發(fā)現(xiàn)，“表上寫明了核定的物業(yè)費(fèi)是2.81元/平方米。”但是當(dāng)時(shí)的物業(yè)收費(fèi)是3.2元/平方米。

2.81元到3.2元，中間的0.39元差價(jià)從哪里來的？業(yè)委會(huì)當(dāng)時(shí)咨詢了武侯區(qū)住建交局，“他們說‘物業(yè)費(fèi)核定多少錢就是多少錢’。”而對于多出來的0.39元是什么，住建交局的工作人員則告知他們“得問物業(yè)公司”。

對此，紅星新聞?dòng)浾邚奈浜顓^(qū)住建交局和武侯區(qū)發(fā)改局了解到，綠地錦都小區(qū)物業(yè)費(fèi)的備案價(jià)格的確為2.81元/平方米，“審批局批的標(biāo)準(zhǔn)是多少，就只能按照標(biāo)準(zhǔn)收?！毕嚓P(guān)人員表示，若不按備案價(jià)執(zhí)行，“就是超標(biāo)了?！?/p>

如若合同未備案，也意味著手續(xù)不完善。

有了多個(gè)部門的釋疑與回應(yīng)，綠地錦都小區(qū)業(yè)委會(huì)開始與物業(yè)進(jìn)行交涉。

根據(jù)當(dāng)初簽訂的《前期物業(yè)合同》，“乙方(物業(yè))擅自提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的……對已交納的，乙方應(yīng)予以返還，并向甲方、業(yè)主支付1%的違約金”。業(yè)委會(huì)以此為據(jù)，向物業(yè)公司提出降費(fèi)、返還差價(jià)的要求。最終，在友好協(xié)商下，雙方達(dá)成一致，除了將物業(yè)費(fèi)調(diào)整至2.81元/平方米以外，還將之前多交的360萬元物業(yè)費(fèi)差額以免除物業(yè)費(fèi)的形式予以返還。

為何要多收？

業(yè)內(nèi)人士：可能因?yàn)樾畔⒉粚Φ?/p>

武侯區(qū)市場監(jiān)管部門已介入此事

為何多收0.39元？紅星新聞?dòng)浾咭詷I(yè)主的身份向武侯區(qū)住建交局進(jìn)行咨詢，對方表示物業(yè)方在回復(fù)該局物管科時(shí)，并未提及具體原因，僅表示“處理了，現(xiàn)在不加那個(gè)費(fèi)了”。同時(shí)，住建交局相關(guān)人員也表示，將要求物業(yè)按合同收費(fèi)。

而對于核定費(fèi)用與實(shí)收費(fèi)用不一致，物業(yè)費(fèi)是否被篡改的問題，物業(yè)方負(fù)責(zé)人在接受記者采訪時(shí)表示，他們需要上報(bào)公司，暫時(shí)無法回答任何問題。但目前他們跟業(yè)委會(huì)的溝通工作、物業(yè)服務(wù)工作都在有序開展，呈現(xiàn)效果也比較好，“我們肯定也是會(huì)盡全力去做好的?！?/p>

記者了解到，目前，綠地錦都小區(qū)已按核定的2.81元/平方米收取物管費(fèi)。

據(jù)一名不愿透露姓名的業(yè)內(nèi)人士介紹，物業(yè)服務(wù)分為前期物業(yè)和后期物業(yè)，在小區(qū)成立業(yè)委會(huì)重新續(xù)聘、選聘物業(yè)企業(yè)前，都屬于前期物業(yè)。目前，后期物業(yè)已實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)，但前期物業(yè)還是執(zhí)行政府指導(dǎo)價(jià)，需要經(jīng)過公開招投標(biāo)、備案等多個(gè)程序。一般來說，政府指導(dǎo)價(jià)由發(fā)改委制定，市場監(jiān)管部門對執(zhí)行的價(jià)格進(jìn)行監(jiān)督，住建部門對物業(yè)的服務(wù)進(jìn)行監(jiān)督。

目前成都共設(shè)立五級物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)，“五級最高”，等級不同，相應(yīng)服務(wù)內(nèi)容和費(fèi)用也不同。一至四級有統(tǒng)一收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，五級則需要單獨(dú)審批。綠地錦都小區(qū)為五級物業(yè)，且屬于前期物業(yè)期間，因此其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)需要進(jìn)行審批。

為何會(huì)出現(xiàn)核定價(jià)格與實(shí)際收取價(jià)格不一的情況？該業(yè)內(nèi)人士表示，這可能是由于信息不對稱造成的。根據(jù)規(guī)定，開發(fā)商在進(jìn)行商品房銷售時(shí)，應(yīng)對《臨時(shí)管理規(guī)約》等進(jìn)行公示，并設(shè)立信息處供購房者免費(fèi)查詢《前期物業(yè)合同》(內(nèi)含小區(qū)物業(yè)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、費(fèi)用構(gòu)成等重要信息)。

但許多業(yè)主在買房時(shí)，幾乎不會(huì)關(guān)注《前期物業(yè)合同》，可能也不知道可以查詢核準(zhǔn)的物業(yè)價(jià)格。“有的物業(yè)企業(yè)就利用這種信息的不對稱，更改價(jià)格信息。”或是在收房時(shí)再與業(yè)主簽訂一份《前期物業(yè)協(xié)議》，以此約定新的物業(yè)價(jià)格，就算今后業(yè)主維權(quán)，也可能會(huì)出現(xiàn)“投訴無門”的情況。

他認(rèn)為，《前期物業(yè)合同》是開發(fā)商代表全體業(yè)主與物業(yè)公司簽訂的，合同若是真實(shí)有效、可以約束全體業(yè)主，就可不再簽訂《前期物業(yè)協(xié)議》，以免出現(xiàn)另一種信息的不對等。

綠地錦都小區(qū)業(yè)委會(huì)委員李祥表示，他們當(dāng)年在收房時(shí)與物業(yè)簽訂過《前期物業(yè)協(xié)議》，約定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為3.2元/平方米，“我們最后也是把所有法律法規(guī)都看了一遍，花很長時(shí)間梳理，才搞清楚。一般業(yè)主很難發(fā)現(xiàn)?！?/p>

據(jù)悉，2020年，由武侯區(qū)多部門聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于規(guī)范我區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理的通知》中提到，物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)將服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、等級、收費(fèi)依據(jù)、標(biāo)準(zhǔn)等內(nèi)容在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置進(jìn)行公示；該《通知》還提到，凡未按規(guī)定進(jìn)行明碼標(biāo)價(jià)、亂收費(fèi)等行為被區(qū)市場監(jiān)管局依法查處的，區(qū)住建交局將對物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)進(jìn)行信用記分處理，“這也將影響物業(yè)企業(yè)后續(xù)招投標(biāo)?！蹦壳埃浜顓^(qū)市場監(jiān)管部門已介入此事。

如何避免多收？

可要求出示收費(fèi)文件

制定更高違法處罰機(jī)制

上海市尚法律師事務(wù)所房地產(chǎn)部主任律師唐震東經(jīng)常處理物業(yè)案件，他對此表示，物業(yè)公司的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)需按照《前期物業(yè)合同》或《物業(yè)服務(wù)合同》執(zhí)行，“如果合同約定的是2.81元，就不能收3.2元?！?/p>

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條可知，物業(yè)單方面提高《前期物業(yè)合同》約定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)屬于違規(guī)收費(fèi)，對于多收的物業(yè)費(fèi)，業(yè)主有權(quán)要求退還并賠償利息。且前期物業(yè)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是需要向當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門進(jìn)行報(bào)備的。

此外，唐震東表示，物業(yè)公司與開發(fā)商簽訂《前期物業(yè)合同》后，又與單個(gè)業(yè)主單獨(dú)簽訂《前期物業(yè)協(xié)議》也是沒有法律依據(jù)的。因?yàn)楦鶕?jù)《民法典》及《物業(yè)管理?xiàng)l例》可知，法定的物業(yè)合同分為前期物業(yè)服務(wù)合同和物業(yè)服務(wù)合同兩種，兩種合同均對業(yè)主具有法律約束力，“因此，依法簽訂的《前期物業(yè)合同》就當(dāng)然約束全體業(yè)主?！敝挥挟?dāng)業(yè)委會(huì)或業(yè)主共同與新物業(yè)訂立新物業(yè)合同生效時(shí)，前期物業(yè)服務(wù)合同才終止。

合同有效，那為何又要簽訂協(xié)議？唐震東律師認(rèn)為，從具體實(shí)踐來看，“物業(yè)公司可能擔(dān)心業(yè)主不認(rèn)可《前期物業(yè)合同》，希望以協(xié)議來固定；二是為了在協(xié)議中夾帶私貨，求得自身利益?！?/p>

唐震東建議，業(yè)主在購房時(shí)應(yīng)當(dāng)了解物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)或要求開發(fā)商出示《前期物業(yè)合同》，并對合同仔細(xì)查看、拍照和復(fù)印；在收房時(shí)，業(yè)主可拒絕與物業(yè)簽訂《前期物業(yè)協(xié)議》，也可在收房后要求物業(yè)出示政府核定的價(jià)格文件。若發(fā)現(xiàn)物業(yè)私自抬高收費(fèi)，既可提起訴訟，請求返還，也可投訴舉報(bào)。

上述業(yè)內(nèi)人士還表示，若買房時(shí)簽訂的《臨時(shí)管理規(guī)約》中承認(rèn)物業(yè)可以以精細(xì)化管理等為由制定《前期物業(yè)協(xié)議》，那么便有簽訂的依據(jù)。但業(yè)主也應(yīng)充分了解相關(guān)文件，切莫悶頭簽字，后期執(zhí)行過程中也要注重實(shí)效，看物業(yè)是否按合同約定，保質(zhì)保量來提供服務(wù)。

如何徹底解決、避免類似問題？業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，最好的方式還是召開業(yè)主大會(huì)，選舉業(yè)委會(huì)，參與小區(qū)治理。

“由于成立業(yè)主委員會(huì)往往需要的時(shí)間比較長，很容易導(dǎo)致業(yè)主的權(quán)利出現(xiàn)長期的管理‘真空’。”太琨律創(chuàng)始合伙人、中國政策科學(xué)研究會(huì)特邀研究員朱界平律師認(rèn)為，在出現(xiàn)管理“真空”后，行政管理部門的監(jiān)管就顯得尤其重要。有關(guān)政府部門應(yīng)對違反物業(yè)指導(dǎo)價(jià)的行為堅(jiān)決查處，研究完善制定相關(guān)的管理措施，并建議制定更高的違法處罰制度，比如如果違規(guī)收取物業(yè)費(fèi)的，按多收取物業(yè)費(fèi)的1-3倍予以處罰；此外，在小區(qū)顯著位置必須張貼政府物業(yè)指導(dǎo)價(jià)、物業(yè)行政管理部門的監(jiān)督投訴電話等，“有了制度的保障，在違法成本大大提高的情況下，物業(yè)公司頂風(fēng)違法的情況也會(huì)大大減低。”

紅星新聞?dòng)浾?章玲 實(shí)習(xí)生 陳柯宇

關(guān)鍵詞： 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 物業(yè)服務(wù) 物業(yè)公司