中國第一高樓出租率逆市上揚背后的經(jīng)濟韌性密碼
世界500強企業(yè)租戶面積占比30%以上，辦公出租率達到80%，商業(yè)出租率約98%……在上海陸家嘴金融城，辦公體量超過20萬平方米的中國第一高樓上海中心，表現(xiàn)出強勁韌性，出租率逆勢上升。
被看作城市經(jīng)濟熱度“晴雨表”的陸家嘴寫字樓，整體出租率已創(chuàng)下年內(nèi)新高。逆勢上揚背后，既有新經(jīng)濟、新賽道強勁支撐起的“基本面”，也有綠色環(huán)保、新能源等引領(lǐng)的新風尚。小小一方天地，管窺經(jīng)濟密碼。
持續(xù)擴租看開放
(資料圖片僅供參考)
挑高的屋頂、恒溫的室內(nèi)環(huán)境、開闊的工作平面、合作客戶和同業(yè)的聚集……不同于傳統(tǒng)銀行總部“格子間”式樣的辦公區(qū)域劃分，法國巴黎銀行將員工的辦公區(qū)域全部打通成一個大開間，并增設(shè)了十多個會議室和共享區(qū)域。
去年11月，法國巴黎銀行（中國）有限公司租下位于浦東陸家嘴金融城的上海中心17、18層兩個樓面，約8800平方米，并準備以此為落腳點在中國市場持續(xù)“加碼投資”。
目前，這家正在申請券商、基金等新業(yè)務(wù)牌照的外資銀行還在準備繼續(xù)擴租。法國巴黎銀行（中國）有限公司首席執(zhí)行官兼行長賴長庚表示，中國是全球第二大經(jīng)濟體，中國資本市場已成長為世界第二大市場，人民幣成為全球第四大支付貨幣。隨著人民幣國際化水平不斷提升，以人民幣交易為基準的全球商業(yè)活動會持續(xù)增長。上海作為人民幣交易清算中心，無疑具有巨大的發(fā)展機會。
同樣在這幾年持續(xù)擴租的還有摩根大通。自2018年租了上海中心1個樓層，并在2019年及2020年擴張到6個樓層后，去年摩根大通繼續(xù)新租2個樓層，辦公面積也從8000平方米擴張到26000平方米。
摩根大通中國區(qū)首席執(zhí)行官梁治文表示：“落戶浦東、落戶中國第一高樓上海中心，讓我們緊貼中國金融市場的脈搏；不斷推進自身發(fā)展，確保我們能繼續(xù)為國內(nèi)外的客戶提供最有力的支持?！?/p>
持續(xù)擴租，正是近年來觀察中國金融市場開放廣度和深度不斷提升的直觀窗口。上海中心大廈建設(shè)發(fā)展有限公司黨委書記、副總經(jīng)理嚴明認為，中國金融市場開放步伐不斷加快，外資金融機構(gòu)業(yè)務(wù)需求快速增長，落地的愿望也更為迫切。近年來，西班牙桑坦德銀行、意大利圣保羅銀行、俄羅斯外貿(mào)銀行、德國巴登-符騰堡州銀行、安聯(lián)保險以及勞合社等國際知名專業(yè)機構(gòu)和咨詢企業(yè)也紛紛入駐。
“逆市”增長看“韌性”
11月28日，全球化工行業(yè)頭部企業(yè)利安德巴賽爾入駐上海中心；11月21日，德碩管理咨詢有限公司位于中國的全球開發(fā)中心也在陸家嘴這座最具地標意義的高樓里舉行了開業(yè)儀式。
“受到全球疫情、經(jīng)濟下行等多重因素影響，辦公及商業(yè)租賃市場難免受到?jīng)_擊，但上海中心招租情況近年來表現(xiàn)出較強的韌性，出租率不降反升，三年連續(xù)增長?！眹烂髡f。
2017年，國內(nèi)第一高樓上海中心正式投入運營。因辦公樓起租面積超過20萬平方米、商業(yè)面積超3萬平方米，上海中心樓宇出租率，也一直被外界視為觀察上海經(jīng)濟熱力和活力的指標之一。
目前，上海中心辦公出租率達到80%，商業(yè)出租率約為98%，其中世界500強企業(yè)租戶面積占比達30%以上。值得注意的是，從2019年初到目前，上海中心引入外資客戶數(shù)量、外資客戶租賃面積的占比分別從15%、9%，攀升至43%、41%。
“我們客戶總部遍及15個國家和地區(qū)，已形成了頗具規(guī)模的‘國際社區(qū)’。這與國家推進高水平對外開放，發(fā)揮外資積極作用的決心和努力分不開，外企看好中國市場，特別是世界500強或頭部企業(yè)占比的提升，優(yōu)質(zhì)租戶持續(xù)快速擴租?！眹烂髡f。
高品質(zhì)的“國際社區(qū)”，必然也是高品質(zhì)的“文化社區(qū)”。上海中心吸引了包括觀復(fù)博物館、朵云書店旗艦店、極氪全球首家旗艦店、隱溪茶館景觀店和著名漫畫IP混知小酒館等紛紛入駐，形成了獨特的商業(yè)及文化生態(tài)。
商業(yè)運營的總體穩(wěn)定，不僅保持了大廈餐飲、休閑等配套服務(wù)的穩(wěn)定、有序，還實現(xiàn)了大廈商業(yè)的整體營收增長。在踐行國企擔當、積極落實非國有租（商）戶租金減免政策、緩解部分租戶資金壓力的同時，上海中心大廈2021年商業(yè)整體營收分別比2019年和2020年增長40%和49%。
擁抱“新賽道”，迎接新風尚
上海中心顯然是陸家嘴乃至整個上海租賃市場的一個縮影，也體現(xiàn)了上海經(jīng)濟發(fā)展的新趨勢和新信號。
“眼下，陸家嘴商務(wù)樓宇的整體出租率已達到86.6%，創(chuàng)下年內(nèi)新高。”世邦魏理仕華東區(qū)研究部負責人陸燕介紹，“前三季度，上海全市商務(wù)樓宇新增需求約50萬平方米，與2020年全年49萬平方米相當。上海樓宇抗風險能力和復(fù)蘇情況已超越了2020年疫情發(fā)生的初期階段?！?/p>
新經(jīng)濟、新賽道動力強勁是上海樓宇租賃市場堅挺的“基本面”所在。世邦魏理仕的報告顯示，2021年上海寫字樓市場供需兩旺，租金止跌反彈。從行業(yè)來看，TMT和金融行業(yè)合計貢獻全年新租需求的45%，銀行、保險、融資租賃等擴租需求明顯，其中70%選址陸家嘴地區(qū)。盡管疫情帶來了不確定性，但專業(yè)服務(wù)業(yè)、金融業(yè)、科技企業(yè)等擴容意愿仍強烈。
“互聯(lián)網(wǎng)、新能源汽車、生物醫(yī)藥、時尚奢侈品細分產(chǎn)業(yè)甚至元宇宙已逐步成為高品質(zhì)樓宇的新客戶。新興行業(yè)進入陸家嘴的比例正在不斷升高?！标懠易旃芾砭謽怯钷k副主任陳晨觀察發(fā)現(xiàn)，智能制造、數(shù)字經(jīng)濟成為新的發(fā)展方向，陸家嘴正在不斷升級增能、煥活新生。
隨著“雙碳”理念深入人心以及相關(guān)政策的不斷落地，寫字樓市場也出現(xiàn)了環(huán)保綠色、新能源革命的新風尚。陸燕透露，不少客戶正在用實際行動擁抱ESG（環(huán)境、社會和公司治理）。他們對靈活辦公、彈性工位的設(shè)想，以及對室內(nèi)空氣質(zhì)量、綠色物流等指標要求，正在不斷提升。世邦魏理仕的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，擁有LEED（能源與環(huán)境設(shè)計先鋒綠色建筑評價體系）認證的樓宇，租金溢價水平要高出20%左右。
在超甲級、甲級寫字樓加速迭代的同時，陸家嘴地區(qū)一些樓齡較高的樓宇也在加速二次更新，以降低科技創(chuàng)新企業(yè)入駐的成本?！搬槍σ恍驱g超過20年的寫字樓，我們引導業(yè)主進行局部改造，吸引科技型、創(chuàng)新型企業(yè)入駐，受到市場歡迎。寶鋼大廈、嘉興大廈等樓宇內(nèi)新近改造的部分樓層，都實現(xiàn)了100%的出租率?！标惓空f。
數(shù)據(jù)顯示，目前陸家嘴金融城共有商辦樓宇285幢，超甲級和甲級寫字樓超過50幢。其中，稅收“億元樓”數(shù)量達到113幢，國金中心則是浦東新區(qū)首棟“百億樓”。（記者姚玉潔、桑彤）
