“征遷+房票”盤活樓市謹防形成“新白條”
最近，在福建南平武夷山市一處征遷現(xiàn)場，記者看到開發(fā)商打出的大幅廣告：“房票來了，你準(zhǔn)備好了嗎？”
(相關(guān)資料圖)
何為“房票”？最高人民法院的《行政裁定書》這樣表述：“房票是產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式中的操作方法，是征收人與特定被征收人及安置房源企業(yè)之間的結(jié)算憑證?！?/p>
今年4月以來，福建省南平市各縣（市、區(qū)）嘗試用“征遷+房票”方式去化商品房庫存。據(jù)統(tǒng)計，截至8月31日，南平市共完成拆遷172萬平方米，房票安置簽約80萬平方米（包括現(xiàn)金安置、安置房安置），拆遷戶使用房票購房28萬平方米。在“征遷+房票”的刺激下，僅8月份全市商品房銷售網(wǎng)簽面積就達31.3萬平方米，同比增長24.8%，環(huán)比增長117%。
激活縣城樓市
南平市位于閩北山區(qū)，市、縣兩級財力較弱，存量商品房去化壓力較大。該市住建局副調(diào)研員鄭燦華介紹說，今年4月，南平市各縣（市、區(qū)）啟動舊城改造片區(qū)開發(fā)“百日攻堅”行動，在改善人居環(huán)境、消除安全隱患、提升城市品質(zhì)的同時，釋放住房剛需；同時出臺房票安置政策，讓拆遷戶持優(yōu)惠的房票在縣域內(nèi)購房，快速去化庫存，迅速完成安置。房票還在一定程度上緩解了地方政府拆遷短期資金壓力。
清澈的富屯溪從順昌縣城穿城而過，河的一邊是成片的老舊低矮小區(qū)，另一邊是剛開發(fā)的商品房樓群。但在過去，面對7000元/平方米左右的價格，老舊小區(qū)的群眾很難有機會住進新房。如今，“征遷+房票”使二者“握手”。
“百日攻堅”行動開始后，南平順昌縣選擇的首個征遷目標(biāo)是城北片區(qū)。該區(qū)域面積580畝，包括貯木場、機磚廠等老舊小區(qū)，房屋大多低矮破舊，生活配套設(shè)施差、安全隱患多。截至目前，這里已完成拆遷13.18萬平方米，采用房票安置簽約面積12.98萬平方米，征遷戶使用房票購房網(wǎng)簽備案面積4.39萬平方米。
順昌縣副縣長李軍介紹說，該縣以房票優(yōu)惠政策激活房地產(chǎn)市場。對于選擇房票安置的征遷對象，每平方米補償金額為7320元，且征遷面積小于30平方米的按照40平方米補償安置，大于30平方米且小于50平方米的按照50平方米補償安置。而對選擇現(xiàn)金補償?shù)陌仓脤ο?，征遷按每平方米4260元的評估價進行補償，且沒有面積優(yōu)惠。
相較于現(xiàn)金補償，房票安置每平方米補償價格提升約72%，征遷面積計算較實際面積提升35%以上，優(yōu)惠政策引導(dǎo)八成以上征遷戶選擇房票安置?？h政府還提供247套高品質(zhì)低價格安置現(xiàn)房供持房票者挑選，這批房源均價為5846元/平方米，比周邊商品房價格低1000元。
順昌縣規(guī)定，拆遷戶手中的房票須在2年內(nèi)在本縣域內(nèi)購房，不兌現(xiàn)現(xiàn)金。相關(guān)人士算了一筆賬，如果拆遷戶拆遷計算面積是50平方米，就可以拿到36萬多元的房票，拿房票購房具備團購性質(zhì)，開發(fā)商還會打折。拆遷戶只需添加少量金錢就可以購買七八十平方米的安置房或商品房，改善居住環(huán)境。
順昌縣住建局局長劉生興說，8月份全縣零星銷售商品房28套，而房票銷售438套。目前全縣在售7個樓盤都愿意收房票賣房，其中最大的一個樓盤已收價值1億多元房票，另一個擁有200多套房源的小樓盤今年以來零星銷售只有5套，但房票銷售已達6000多萬元，還有一個樓盤也收了3000多萬元房票。
撬動三方利益共同點
“征遷+房票”模式在南平多地顯現(xiàn)成效。
光澤縣住建局局長黃輝介紹說，南平市各縣（市、區(qū)）結(jié)合實際、因地制宜，制定的房票政策不盡相同。光澤縣的房票優(yōu)惠是：設(shè)定拆遷戶拿現(xiàn)金是100%，拿房票購政府安置房、商品房、二手房則分別獎勵15%、10%、5%，同時開發(fā)商打折優(yōu)惠。該縣商品房庫存不多，所以把二手房納入房票購房范圍，開發(fā)商收的房票1個月后即可兌現(xiàn)。
截至8月31日，南平光澤縣已完成征遷簽約679戶，完成拆除面積14.93萬平方米，采用房票安置共計550戶、12.16萬平方米，房票購房網(wǎng)簽備案面積2.6萬平方米。僅8月份，當(dāng)?shù)鼐腿セ唐贩?07套、安置房109套，成交二手房49套。此外，群眾手中還持有近10萬平方米的房票可用于購房。
光澤縣副縣長張建平說，“征遷+房票”催生了剛需，再加上光澤縣庫存不多、房票及時兌現(xiàn)等有利因素，開發(fā)商看到了商機，從而激活了土地出讓市場。今年上半年該縣成功出讓商住用地170畝、出讓金3.2億元，預(yù)計下半年還可出讓54畝，實現(xiàn)收入1.2億元。
武夷山市是南平的知名旅游城市，商品房庫存較多，去化壓力較大。但在“征遷+房票”刺激下，8月份當(dāng)?shù)劁N售商品房6.36萬平方米，環(huán)比增長154%，1個月去化9%。該市還引入“電子房票”系統(tǒng)，具有自動結(jié)算功能，并與商品房網(wǎng)簽系統(tǒng)、預(yù)售資金監(jiān)管系統(tǒng)數(shù)據(jù)互通，既提高效率又降低了操作風(fēng)險。
武夷山市住建局局長王樂說，在當(dāng)下房地產(chǎn)市場低迷、庫存多的背景下，房票的使用實現(xiàn)了各方共贏。未使用房票時，房屋征收不能直接推動房地產(chǎn)市場復(fù)蘇，而房票則實實在在讓商品房市場重新活躍起來，減緩了房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流壓力，提振了對未來市場的信心。被征收者可用房票在全市范圍內(nèi)的眾多開發(fā)項目中進行選擇，不限用途和套數(shù)，獲得了實惠。房票可將金額分開使用，不足部分自行補足即可，十分靈活。地方政府通過“征遷+房票”穩(wěn)經(jīng)濟、復(fù)蘇房地產(chǎn)市場，同時亦可增加土地出讓收入和稅收收入。
李軍分析認為，順昌“征遷+房票”優(yōu)惠政策撬動了政府、群眾、開發(fā)商的利益共同點，達成多贏局面。房票以政府信用為擔(dān)保，縣政府為開發(fā)商設(shè)定的兌現(xiàn)期為2年，這就為地方贏得2年兌現(xiàn)緩沖期。目前順昌縣為征遷開發(fā)共投入2.8億元房票，加上部分已屬庫存的安置房，幾乎沒投入多少現(xiàn)金，而98.48%的房票已通過購房轉(zhuǎn)入開發(fā)商手中，起到了去庫存的作用。憑房票購房的拆遷戶還可辦理房貸，這樣房票可撬動更多銀行貸款資金。
像順昌這樣的山區(qū)縣城商品房，按常規(guī)方法去庫存已十分困難，因為總?cè)丝谠跍p少、年輕人在流失，但“征遷+房票”讓開發(fā)商看到了回籠資金的可能。順昌縣政府還與開發(fā)商簽訂協(xié)議，同意開發(fā)商在申請解除到期重點監(jiān)管資金時，可加上不低于70%的房票金額一并支取，此舉增加了開發(fā)商的資金流動性。
老舊小區(qū)的群眾更是受益者，他們搭上房票班車住進了新房，圓了安居夢。目前順昌縣597戶拆遷戶幾乎都購置了新房。
“為中低收入人群提供中低價格的房子，讓‘征遷+房票’模式滾動發(fā)展、良性循環(huán)?！睆埥ㄆ秸f。
房票兌現(xiàn)是關(guān)鍵 防止形成新“白條”
多位受訪人士表示，“征遷+房票”模式要實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，要抓好房票兌現(xiàn)這個關(guān)鍵環(huán)節(jié)。
李軍表示，通過此次征遷，順昌縣獲得了580畝優(yōu)質(zhì)土地，其中340畝可以用于出讓。目前順昌縣土地出讓成交價格在每畝300萬元至500萬元，經(jīng)測算該地塊可獲出讓金10億元以上，完全可以覆蓋房票的2.8億元。此外，縣政府也在考慮用其他來源資金提前兌現(xiàn)部分房票。
福建省政府發(fā)展研究中心社會處處長朱四海認為，房票是當(dāng)前房市疲軟下的短期刺激政策、部分解決方案，空間有限，不能指望解決房地產(chǎn)所有問題。地方政府在房票運作中應(yīng)注意把握幾點：一是新征遷土地應(yīng)多業(yè)態(tài)共容、多渠道變現(xiàn)；二是地方政府與開發(fā)商可合作引入保險機制，分擔(dān)風(fēng)險；三是根據(jù)財力、償債能力等設(shè)置房票總額限制，不能過度發(fā)放形成新的“白條”；四是全流程監(jiān)管防風(fēng)險。
福州大學(xué)房地產(chǎn)研究所負責(zé)人王阿忠表示，房票是一種權(quán)宜之舉，它撬動了政府、開發(fā)商、拆遷戶三者利益共同點，更適合三四五線城市。該模式要實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，房票兌現(xiàn)是關(guān)鍵。
