促房地產需求端發(fā)力仍有空間
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近期金融對于房地產市場的支持力度大，穩(wěn)定房地產融資形成“信貸”“債券”“股權融資”的“三箭齊發(fā)”態(tài)勢?！叭R發(fā)”主要針對供給端支持房地產企業(yè)融資。房地產市場的企穩(wěn)向好，需要供需兩端形成合力，離不開需求端，也就是針對購房者支持政策的進一步完善，以繼續(xù)釋放需求，促進市場購買力提升。應該說，近期對供給端資金的持續(xù)改善，讓市場進一步企穩(wěn)復蘇的重任更多落在了需求端。
當前潛在購房消費者對市場的信心似乎仍顯不足。他們可能擔心如果買了房子一旦交不了房，或者延遲交房都是很大的麻煩；如果房價持續(xù)下行，就買虧了。因此，市場中觀望情緒濃厚。在金融領域加大對房地產行業(yè)供給端支持的基礎上，只有消費者積極出手，企業(yè)真正把房子賣出去，收到回款，銷售逐步企穩(wěn)回升，房地產的投資才有望隨之復蘇，從而使市場進一步實現(xiàn)良性循環(huán)。
增強購房者信心勢在必行。金融政策的完善使得作為供給端的房企資金狀況改善，本身也有助于增強需求端消費者信心。近期多地加大對商品房預售資金監(jiān)管力度，預售資金更好實現(xiàn)?？顚Ｓ?，保證資金運轉的安全性，防范房地產領域金融風險，從而能夠減輕購房者對房地產項目出險的擔憂。各地積極采取綜合措施推進“保交樓”，更是購房者信心重建的關鍵一環(huán)，如果越來越多項目都得以保質保量交付，將大大改善購房者對房地產市場的預期。
針對需求端的相關鼓勵支持政策措施持續(xù)出臺，有助于降低購房門檻，減輕購房者的資金壓力，更好滿足剛需和改善性需求，促進住房合理消費。如近期一些城市調整限購區(qū)域，降低首付比例和房貸利率，降低換購住房個人所得稅等，均起到了逐步修復市場信心的作用。當前首套房貸利率處于歷史低位，并賦予地方更大自主權，地方政府能夠更好穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期，降低購房者的購房成本。有關部門的監(jiān)測信息顯示，北京、重慶、廈門等城市的新房成交面積有所增加，個別城市的成交量增長明顯。
除了已經出臺的相關政策之外，促進房地產市場需求端改善仍有一定空間。特別是改善性需求的合理釋放將有助于市場企穩(wěn)。有關研究顯示，城鎮(zhèn)戶均住房已經超過1.1套，改善性需求已經逐漸成為購房主體。對于購房者而言，當前首次置業(yè)的政策更為優(yōu)惠，而改善性需求成本仍相對較高，改善性需求仍然有較大的釋放空間。如果更好釋放改善性需求，將有助于改善房企面臨的流動性困境，對于防范風險、促進市場穩(wěn)定以及金融發(fā)展都有重要作用。
當前，改善性需求貸款負擔總體高于首次置業(yè)，降低改善性需求的置換成本，或可有效促進需求的釋放。有改善性需求的家庭，整體收入水平相對較高，抗風險能力比較強，因此，有業(yè)內人士呼吁，可進一步通過降低改善性需求的首付和貸款利率，從而降低改善性需求的資金負擔。
同時，還可以進一步降低交易環(huán)節(jié)的稅費成本。不久前，財政部、稅務總局出臺了關于支持居民換購住房有關個人所得稅政策。對于出售自有住房并在現(xiàn)住房出售后1年內在市場重新購買住房的納稅人，新購住房金額大于或等于現(xiàn)住房轉讓金額的，全部退還已繳納的個人所得稅。根據(jù)城市不同，這項政策能夠為相應購房者節(jié)省少則一兩萬元，多則三五萬元，甚至更多稅費。還有一些城市出臺了縮短免征營業(yè)稅年限的措施，比如契稅的減免，這些都有助于鼓勵正常的房屋置換需求。有關城市也可以選擇在這些方面繼續(xù)發(fā)力促進購房需求的釋放。
總體而言，應該高度重視需求端的改善，更好滿足首次置業(yè)特別是改善性需求，首付比例、房貸利率等政策或許仍有一定的調整空間。（本文來源：經濟日報 作者：亢 舒）
